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Privates Veräußerungsgeschäft
english: private sale
 
Seit Inkrafttreten des Steuerentlastungsgesetzes am 01.01.1999 werden Spekulationsgeschäfte als "Private Veräußerungsgeschäfte" bezeichnet. Die Änderung in der Terminologie trägt der Tatsache Rechnung, dass durch die Ausweitung der so genannten Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre bei Grundstücken von einer "Spekulation" nicht mehr gesprochen werden kann. Ein privates Veräußerungsgeschäft unterliegt also gemäß § 23 EStG der Besteuerung, wenn es in den zeitlichen Grenzen des § 23 EStG getätigt wird. Ein etwaiger Verlust kann bis zur Höhe eines Gewinns aus Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr verrechnet werden.

Die Berechnung des Gewinns bei einem privaten Veräußerungsgeschäft einer Immobilie erfolgt nach folgender Formel:

Veräußerungspreis minus veräußerungsbedingte Werbungskosten plus in Anspruch genommene AfA Ergebnis minus Anschaffungskosten plus Werbungskosten der Anschaffung.

Als Zahlenbeispiel:
Veräußerungspreis: 500.000 Euro
minus Werbungskosten der Veräußerung (zum Beispiel Maklergebühr): 15.000 Euro
plus in Anspruch genommene AfA: 60.000 Euro
= 545.000 Euro

Hiervon werden die Anschaffungskosten abgezogen: 420.000 Euro
+ Werbungskosten der Anschaffung: 32.000 Euro
= 452.000 Euro

Die Differenz von 545.000 und 452.000 Euro (93.000 Euro) ist zu versteuern.

Wird auf einem Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist ein Gebäude errichtet, ausgebaut oder erweitert, ist dies bei Berechnung des Spekulationsgewinns zu berücksichtigen.

Wegen der Anhebung der Spekulationsfrist von 2 auf 10 Jahre mit Rückwirkung ergaben sich steuerliche Nachteile, die das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2010 für nichtig erklärt hatte. Nunmehr wird die Verschärfung auf Wertsteigerungen beschränkt, die nach dem 31.03.1999 entstanden sind.

Zur Schonung des eigen genutzten Wohnraums gilt allerdings, dass die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bzw. Gebäudeteile nicht von der Steuer erfasst werden. Dabei reicht es aus, dass das Gebäude im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorhergegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Hier kann es Abgrenzungsprobleme geben. Ein häusliches Arbeitszimmer dient zum Beispiel nicht Wohnzwecken. Zu Wohnzwecken dient allerdings auch der hierfür erforderliche Anteil am Grundstück, nicht aber ein Garten oder weitere Grundstücksparzellen, die nicht unmittelbar der Wohnung zugerechnet werden können.

Geht ein Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist im Wege der Erbfolge auf den Erben über, ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist der Erwerbszeitpunkt des Erblassers maßgeblich. Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkte sind die Tage des Abschlusses der notariellen Kaufverträge und nicht – wie sonst im Steuerrecht definiert – die Tage der Besitzübergänge. Hängt die Wirksamkeit des Vertrages von einer Genehmigung ab, ist der Tag der Genehmigung maßgeblich.
 
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Zuletzt aktualisiert: 24.07.2018
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