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Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
english: termination of a rental agreement without notice
 
Mieter und Vermieter sind bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich ohne Frist zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach dem Gesetz vor, wenn unter Berücksichtigung des Einzelfalles, eines möglichen Verschuldens einer Vertragspartei und unter Abwägung der Interessen beider Vertragspartner dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.

Um dies zu konkretisieren, nennt der Gesetzgeber einige – nicht abschließende – Beispiele. Für den Mieter ist die teilweise oder komplette Nichtgewährung oder Entziehung der Gebrauchsmöglichkeit an der Mietsache ein wichtiger Grund. Nicht auf diesen Grund berufen kann er sich allerdings, wenn er bei Vertragsabschluss davon gewusst hat, dass die Mietwohnung nicht rechtzeitig verfügbar sein würde.

Aus Vermietersicht ist eine erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung von Sorgfaltspflichten oder auch die unbefugte Überlassung an dritte Personen ein wichtiger Kündigungsgrund. Die fristlose Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere möglich, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug kommt – mindestens für zwei nacheinander liegende Zahlungstermine mit der Zahlung der ganzen oder eines großen Teils der Miete bzw. in einem längeren Zeitraum mit einer Summe, die insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.

Für den Mieter gibt es drei Möglichkeiten, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges in letzter Minute abzuwehren:

  • Er bezahlt noch vor Zugang der fristlosen Kündigung den ausstehenden Betrag. Eine fristlose Kündigung ist dann nicht mehr zulässig (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).
  • Er rechnet nach Zugang der fristlosen Kündigung mit Gegenforderungen (z.B. Nebenkosten-Guthaben) auf. Diese Aufrechnung muss jedoch unverzüglich nach Zugang der Kündigung gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Dann wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB).
  • Er bezahlt spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die ausstehende Miete und eine Entschädigung in Höhe der Miete für die Nutzung der Räume seit erfolgter Kündigung. Die Rechtshängigkeit tritt ein, sobald der Vermieter Klage erhoben hat und diese dem Mieter zugestellt worden ist. Alternativ zur Zahlung durch den Mieter selbst kann sich auch eine öffentliche Stelle zur Übernahme des Betrages verpflichten. Auch bei dieser Variante wird die Kündigung nachträglich unwirksam. Allerdings ist dies nicht mehr möglich, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal so verfahren wurde (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).


Allen drei Varianten ist eines gemeinsam: Der ausstehende Betrag muss komplett beglichen werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es nicht ausreicht, wenn der Mieter nach erfolgter Kündigung mit Gegenforderungen aufrechnet, so dass die Mietschuld nachträglich lediglich unter die Grenze von zwei Monatsmieten sinkt (Urteil vom 24. August 2016, Az. VIII ZR 261/15).

Soll dem Mieter wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten fristlos gekündigt werden, muss zunächst die Einhaltung dieser Pflichten angemahnt werden. Erst nach erfolglosem Verstreichen einer Frist bzw. erfolgloser Abmahnung darf der Vermieter zur Kündigung schreiten.

Fristsetzung und Abmahnung sparen kann er sich nur, wenn beide im konkreten Fall offensichtlich erfolglos sein werden oder wenn ganz besondere Gründe auch bei Abwägung der beiderseitigen Interessen eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Auch der Verzug mit der Mietzahlung kann ohne besondere Abmahnung als Grund zur fristlosen Kündigung dienen.

Im Rahmen der Mietrechtseform 2013 wurde der Katalog der gesetzlichen Beispiele um einen wichtigen Grund erweitert: Ein solcher liegt nun auch vor, wenn der Mieter mit einer Mietsicherheit beziehungsweise Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die zwei Monatsmieten (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB).

Betont werden muss, dass eine außerordentliche Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten immer auf erheblichen Pflichtverletzungen beruhen muss. Auch Verstöße gegen die Hausordnung können zur Kündigung führen, wenn sie erheblich waren (zum Beispiel zu ernsthaften Beschwerden anderer Mieter geführt haben) und wiederholt stattgefunden haben.

Nach einem Urteil des Landgerichts Bielefeld (Az. 22 S 240/01) ist auch die wochenlange "Überflutung" des Vermieters mit ungerechtfertigten Mängelrügen ein Grund zur fristlosen Kündigung (hier: 174 Schreiben in 14 Wochen, bis zu 12 Briefe pro Woche).

Eine fristlose Kündigung kann auch gerechtfertigt sein, weil der Mieter gegen den Vermieter grundlos Strafanzeige gestellt hat. Dies entschied das Landgericht Düsseldorf (Az. 21 S 48/14). Dabei ging es um eine Strafanzeige wegen Nötigung, weil der Mieter sich durch Handwerker belästigt fühlte, die der Vermieter ihm immer wieder schickte, um vom Mieter gerügte Wohnungsmängel zu beheben, aufgrund derer der Mieter auch die Miete gemindert hatte. Eine fristlose Kündigung ist dem Gericht zufolge möglich, wenn die erstattete Strafanzeige leichtfertig und unangemessen erscheint oder auf erfundenen Tatsachen beruht. Eine schwer wiegende Verletzung des Mietvertrages kann auch dann vorliegen, wenn die Anzeige auf Gründen beruht, die wahr sind bzw. die der Mieter für wahr hält, die aber nur vorgebracht werden, um dem Vertragspartner zu schaden und nicht zur Wahrung eigener berechtigter Interessen (Urteil vom 6. November 2014, Az. 21 S 48/14).

Will der Mieter auf Grund einer Gesundheitsgefährdung (Schimmelbefall) fristlos kündigen, muss er zunächst den Vermieter abmahnen und diesem eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Erst wenn diese erfolglos verstrichen ist, darf eine fristlose Kündigung erfolgen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 182/06, Urteil vom 18.4.2007).
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.04.2020
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