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Filtertheorie
english: Filter Model
 
Die 1949 von dem Amerikaner Ratcliff entwickelte Filtertheorie erklärt, wie unter weitgehend marktwirtschaftlichen Bedingungen neu entstehende Wohnquartiere auf Dauer dafür sorgen, dass einkommensschwächere Haushalte ihren Wohnbedarf befriedigen können. Es handelt sich um ein Mietpreisphänomen. Mit zunehmender Alterung scheiden diese Quartiere wegen der (relativen) Abnahme des Wohnnutzens aus dem Markt für hochpreisige Wohnanlagen aus und überlassen die betroffenen Wohnungen einer einkommensschwächeren Mieterschicht. Mit weiterer Wohnwertverschlechterung machen nach Ablauf einer weiteren Wohnperiode dieser Mieter noch ärmeren Mietern Platz. Dieser Prozess setzt sich solange fort, bis die Häuser abbruchreif sind und nach Abbruch ein neues "Wohnquartier" entsteht. Man hat diesen Prozess als "Filtering down Prozess" bezeichnet.

Es kann jedoch auch zu entgegengesetzten Erscheinungen kommen ("Filtering up"). Alte Stadtteile werden plötzlich von Investoren entdeckt. Sie führen nach dem Erwerb Modernisierungen ("Luxussanierungen") durch und verleihen dem Wohnquartier ein neues Image. Die bisherigen Mieter, die sich den neu entstandenen sehr guten Wohnwert nicht leisten können, müssen einer neuen einkommensstarken Mieterschicht weichen.

Solche Erscheinungen haben in Deutschland dazu geführt, dass im Baugesetzbuch den Gemeinden durch das Instrument der sog. "Milieuschutzsatzung" – einer besonderen Art der Erhaltungssatzung – Eingriffsmöglichkeiten gegeben werden (Genehmigungsvorbehalte für Modernisierungsmaßnahmen, gemeindliches Vorkaufsrecht), mit deren Hilfe die Mieterverdrängung unterbunden werden kann. Negativauswirkungen von Milieuschutzsatzungen können jedoch darin bestehen, dass auf Dauer die Altersstruktur in den geschützten Wohnquartieren sich nach oben verschiebt und die Überalterung zu einer Ghettobildung führt.

Die Begriffe „Filtering up“ und „Filtering down“ werden zum Teil auch in Bezug auf einzelne Wohnungen oder einzelne Haushalte verwendet, wenn diese auf eine andere Stufe des Wohnstandards wechseln. So kann zum Beispiel eine Wohnung durch Abnutzung und Renovierungsstau im Vergleich zur allgemeinen Marktsituation einem „Filtering down“ unterliegen, das wiederum durch Modernisierungsmaßnahmen gestoppt werden kann. Ein Haushalt kann dem „Filtering up“ unterliegen, wenn ein höheres Einkommen den Umzug in eine qualitativ bessere Wohnung ermöglicht.
 
SIEHE / SIEHE AUCH:
 
Sickertheorie
Erhaltungssatzung

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Zuletzt aktualisiert: 31.12.2020
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