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Farbwahlklausel im Mietvertrag
english: clause in tenancy agreement regarding choice of colour
 
Unter einer Farbwahlklausel versteht man eine mietvertragliche Regelung, die dem Mieter für die von ihm durchzuführenden Schönheitsreparaturen die Wahl einer bestimmten Farbgebung z.B. für Wände und Decken vorschreibt. Beispiel: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

Die zitierte Klausel wurde vom Bundesgerichtshof am 18.6.2008 für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR 224/07). Dem Vermieter stand damit kein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen mehr zu. Zur Begründung führten die Richter aus, dass die genannte Farbwahlklausel den Mieter unangemessen benachteilige. Sie beziehe sich nämlich nicht nur auf Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses, sondern grundsätzlich auf alle Schönheitsreparaturen – also auch auf laufende, während des Mietverhältnisses durchzuführende Renovierungen. Zwar habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in Farben zurück zu bekommen, die möglichst viele Interessenten akzeptabel fänden. Er habe jedoch kein Recht dazu, den Mietern während des Mietverhältnisses die Farbgebung ihrer Behausung vorzuschreiben.

Übrigens sind auch Klauseln, die dem Mieter vorschreiben, die Wohnung bei Auszug "weiß gestrichen" zurückzugeben, unwirksam (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 10.01.2006, Az. 64 S 394/05). Eine allgemeine Formulierung (wie im Beispiel), ohne Bezugnahme auf eine bestimmte Farbe, ist dem Vermieter zu empfehlen.

Der Bundesgerichtshof hat auch am 18.2.2009 eine Farbwahlklausel für unwirksam erklärt, bei der im Rahmen der Beschreibung der durchzuführenden Schönheitsreparaturen die Verwendung "neutraler" Farbtöne gefordert wurde. Da der Mieter auch während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen, schränkte dies seine Farbwahl während der Laufzeit des Vertrages zu sehr ein (Az. VIII ZR 166/08).

Dementsprechend entschied der BGH am 23.9.2009, dass auch das "Weißen" der Decken und Wände im Rahmen der Schönheitsreparaturen nicht gefordert werden könne. Der Begriff "Weißen" sei nicht gleichbedeutend mit "streichen", sondern sei als "mit weißer Farbe zu streichen" auszulegen. Derartige Festlegungen seien ebenfalls als Farbwahlklausel anzusehen und nur mit direktem Bezug auf den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe wirksam. Während der Laufzeit des Mietvertrages könne vom Mieter nicht verlangt werden, seine Wohnung nach den Farbwünschen des Vermieters zu dekorieren (Az. VIII ZR 344/08).

Das OLG Koblenz hat ein Urteil zur Farbwahlklausel bei gewerblichen Mietverträgen gesprochen: Der Mieter einer Gaststätte war laut Mietvertrag verpflichtet, während der Dauer des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durchzuführen. Beim Auszug stellte der Vermieter fest, dass die Wände rot gestrichen waren. Das Gericht wies darauf hin, dass der Vertrag keine Farbwahlklausel enthielt. Der Mieter könne die Wände der Bar daher auch in einem anderen Farbton zurückgeben. Hier gelten unterschiedliche Regeln für Wohn- und Gewerberäume: Bei Wohnräumen kann vom Mieter während der laufenden Mietzeit keine Anpassung an den Geschmack des Vermieters verlangt werden. Beim Auszug können aber zumindest neutrale Farbtöne verlangt werden. Dies gilt unabhängig von einer vertraglichen Vereinbarung, denn der Mieter muss grundsätzlich auf das Interesse des Vermieters an einer baldigen Neuvermietung Rücksicht nehmen. Er darf daher die Wohnung nicht in auffälligen oder grellen Farbtönen zurückgeben (siehe BGH, Az. VIII ZR 416/12). Bei Gewerberäumen gilt dies nicht – sie können auch in der Farbe zurückgegeben werden, die für einen entsprechenden Betrieb angemessen ist – bei einer Bar auch in rot (Urteil vom 29.1.2015, Az. 3 U 1209/14).
 
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Schönheitsreparaturen
Holzklausel

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Zuletzt aktualisiert: 29.04.2020
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