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Formbedürftigkeit
english: required legal notarial form for agreements/contracts
 
In § 311b BGB ist geregelt, dass ein Vertrag über die Übertragung oder den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück notariell beurkundet werden muss. Damit soll zum einen eine rechtliche Beratung gewährleistet sein. Außerdem soll den vertragsschließenden Parteien die Möglichkeit einer sorgfältigen Überlegung gegeben werden.

Die Formbedürftigkeit eines Grundstückskaufvertrags bedeutet auch, dass alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags beurkundet werden müssen. Bei einer "Schwarzgeld-Vereinbarung" würde also ein wesentlicher Teil der vertraglichen Vereinbarungen, nämlich der Kaufpreis, nicht vollständig notariell beurkundet. Der Vertrag ist demgemäß wegen des Verstoßes gegen die gesetzlich vorgeschriebene Form ungültig.

Bei einem Grundstückskaufvertrag, der unmittelbar mit dem Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück verbunden ist, muss auch der Bauvertrag notariell beurkundet werden. Bei einem Bauträgervertrag ist die Baubeschreibung ebenfalls zu beurkunden.

Unter Umständen gilt die Formbedürftigkeit auch für einen Maklervertrag und zwar zum Beispiel dann, wenn er so formuliert ist, dass dadurch der Kunde "gezwungen" wird, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Ein solcher Zwang wird von der Rechtsprechung unter anderem dann angenommen, wenn im Vertrag ein pauschaler Ersatz für entstandene Aufwendungen vereinbart wird, dessen Höhe zehn bis fünfzehn Prozent der vorgesehenen Courtage übersteigt.

Dieselbe Argumentation wird auch hinsichtlich einer Reservierungsvereinbarung herangezogen. Abgesehen davon, dass Reservierungsvereinbarungen mit einer Vergütungsvereinbarung in AGB weitestgehend für unwirksam gehalten werden, ist zu beachten, dass individuell ausgehandelte Reservierungsvereinbarungen notariell beurkundet werden müssen, wenn die Reservierungsgebühr circa zehn Prozent der vereinbarten Courtage übersteigt.
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.04.2020
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