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Aufrechnung
english: charge; set-off; matching; net settlement
 
Der Mieter kann gegen Mietforderungen des Vermieters mit eigenen Geldforderungen gegen den Vermieter aufrechnen. Dies geht aus §§ 387 ff. BGB hervor. Beispiel: Der Mieter ist mit einer Monatsmiete von 500 Euro im Rückstand. Der zur Mietwohnung gehörende Elektroherd hat ohne Verschulden des Mieters seinen Dienst eingestellt. Der Mieter hat für 450 Euro einen neuen Herd gekauft. Er erklärt durch Schreiben an den Vermieter die Aufrechnung mit der ausstehenden Miete und schuldet dem Vermieter nur noch 50 Euro.

Die Aufrechnung findet nicht automatisch statt, sondern muss ausdrücklich erklärt werden. Wenn der Vermieter dem Mieter aus irgendwelchen mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Gründen noch Geld schuldet, hat der Mieter überdies ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB). Das heißt, er kann die Zahlung der Miete solange zurückhalten, bis der Vermieter seine Schulden begleicht. Dann allerdings muss der Mieter den ausstehenden Betrag zusätzlich zur laufenden Miete bezahlen.

§ 556 b Abs. 2 BGB stellt klar, dass der Mieter gegen eine Mietforderung mit eigenen Forderungen aus § 536a (Schadenersatz und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen Mangel der Mietsache), § 539 BGB (Ersatz sonstiger Aufwendungen auf die Mietsache) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann – auch wenn dies im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Jede gegenteilige Vereinbarung ist unwirksam.

Allerdings muss der Mieter daran denken, seine Absicht auf Aufrechnung oder Ausübung des Zurückbehaltungsrechts dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete, mit der er aufrechnen will, schriftlich, laut Gesetz "in Textform", mitzuteilen.

Eine vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann vom Mieter nachträglich unwirksam gemacht werden, indem er mit Gegenforderungen aufrechnet. Die Aufrechnung muss er allerdings gegenüber dem Vermieter unverzüglich nach Zugang der Kündigung erklären. Gesetzlich geregelt ist dies in § 543 Abs. 2 S. 3 BGB. Die Kündigung wird jedoch nur unwirksam, wenn durch die Aufrechnung der gesamte Betrag des Mietrückstandes getilgt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. August 2016, Az. VIII ZR 261/15).
 

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Zuletzt aktualisiert: 06.11.2018
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