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Vereinbarung (Wohnungseigentum)
english: agreement/ contract in accordance with the German condominium act
 
Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander richtet sich gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft.

Als Rahmengesetz lässt das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern jedoch weitestgehend Vertragsfreiheit. Sie können gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich – durch so ge­nann­te unabdingbare oder zwingende Vorschriften – bestimmt ist.

Bei den Vereinbarungen im Sinne dieser Vorschrift handelt es sich um Regelungen, denen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Eine nur mehrheitliche Zustim­mung reicht nicht aus, um solche abweichenden oder das Gesetz ergänzende Regelungen zu treffen. Damit diese vom Gesetz ab­wei­chenden oder das Gesetz ändernden Regelungen auch im Fall des Eigentümerwechsels Rechtswirkung gegenüber dem neuen Eigentümer entfalten, müssen diese Vereinbarungen ge­mäß § 10 Abs. 3 WEG als sogenannter Inhalt des Sonder­eigent­ums in das Grundbuch eingetragen werden.

Änderungen von Vereinbarungen oder deren Aufhebung bedür­fen grundsätzlich einer neuen Vereinbarung, also einer Rege­lung, der wiederum alle Wohnungseigentümer zustimmen müs­sen und die zwecks Wirkung auch gegenüber neuen Eigentü­mern im Fall eines Eigentümerwechsels der Eintragung in das Grundbuch bedarf. Ohne Eintragung in das Grundbuch wirken Vereinbarungen als (nur) schuldrechtliche Vereinbarungen zwar unter den jeweiligen Eigentümern, die die vom Gesetz abwei­chen­den Regelungen getroffen haben, verlieren jedoch ihre Rechts­wirkung unter allen Beteiligten, wenn ein neuer Eigen­tü­mer in die Gemeinschaft eintritt.

Von einer Vereinbarung ist der Beschluss zu unterscheiden. Ver­einbarungen sind immer dann erforderlich, wenn vom Ge­setz ab­weichende Regelungen getroffen werden sollen, während Be­schlüs­se der Wohnungseigentümer Verwaltungsangelegen­heiten regeln, für die das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrück­lich die so genannte Beschlusskompetenz einräumt.

In bestimmten Fällen ist den Wohnungseigentümern aber auch das Recht eingeräumt, vom Gesetz abweichende Regelungen auch durch Beschluss zu treffen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn den Wohnungseigentümern - wie bei den Verwaltungsangelegenheiten – ausdrücklich die Beschlusskompetenz eingeräumt ist. Dies gilt in ers­ter Linie für Kostenverteilungsregelungen gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG und für Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG.
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.05.2019
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