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Räumung (Mietwohnung)
english: removal; vacating; clearance; eviction; evacuation
 
Räumung beschreibt das Verlassen einer Mietwohnung meist auf Aufforderung des Vermieters nach Ende des Mietverhältnisses. Leistet der Mieter dieser Aufforderung nicht Folge, kann der Vermieter den Gerichtsweg einschlagen und eine Räumungsklage einreichen. Seit der Mietrechtsreform 2013 legt § 272 Abs. 4 Zivilprozessordnung fest, dass Räumungsangelegenheiten bei Gericht vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.

Verurteilt das Gericht den Mieter zur Räumung, bleibt ihm eine angemessene Räumungsfrist (meist drei Monate, höchstens aber ein Jahr). Durch ein Räumungsurteil wandelt sich das Mietverhältnis in ein Nutzungsverhältnis um.

Räumt der Mieter auch nach Ablauf der Räumungsfrist die Wohnung nicht, kann der Vermieter mit dem Räumungsurteil den Gerichtsvollzieher zur Zwangsräumung heranziehen. Dies ist allerdings für den Vermieter mit Kostenrisiken verbunden. So muss eine Sicherheit für das Einlagern der Wohnungseinrichtung des ehemaligen Mieters hinterlegt werden, deren Höhe sich nach der Zimmeranzahl der Wohnung richtet.

Ein weiterer Kostenfaktor ist das Beauftragen einer Spedition zwecks Abtransport der Möbel des Mieters. Seit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 gibt es jedoch die gesetzliche Möglichkeit der sogenannten Berliner Räumung: Dabei setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter nur außer Besitz der Wohnräume, übergibt dem Vermieter die neuen Schlüssel und die Gegenstände des Mieters bleiben zunächst in der Wohnung. Ferner ist nun gesetzlich geregelt, dass der Beklagte bei einer Räumungsklage in Verbindung mit einer Zahlungsklage wegen Mietrückständen auf Antrag des Vermieters für Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage entstehen, eine Sicherheit zu leisten hat. Dies betrifft die Miete, die während des laufenden Räumungsverfahrens fällig wird (§ 283a ZPO).

Erfährt der Vermieter erst nach der mündlichen Gerichtsverhandlung in der Räumungssache, dass die Wohnung im Besitz einer dritten Person ist – also etwa eines plötzlich auftauchenden, bisher unbekannten Untermieters – darf die Räumung per einstweiliger Verfügung auch gegen diesen Untermieter angeordnet werden. Voraussetzung ist ein vollstreckbarer Räumungstitel gegen den Hauptmieter (§ 940a Abs. 2 ZPO). Ohne jeglichen Gerichtsbeschluss darf jedoch nicht einfach eine Wohnung geräumt werden, in der auch Personen leben, gegen die kein vollstreckbares Räumungsurteil vorliegt.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 14.07.2010 betont, dass eine Mietwohnung in keinem Fall ohne gerichtlichen Räumungstitel geräumt werden darf. Im verhandelten Fall war der Mieter für mehrere Monate abwesend gewesen. Verwandte hatten ihn als vermisst gemeldet. Als zwei Monatsmieten ausgeblieben waren, kündigte der Vermieter fristlos, öffnete unmittelbar danach die Wohnung und ließ den Inhalt teils entsorgen, teils einlagern. Der Mieter kehrte dann zurück und klagte auf 62.000 Euro Schadenersatz wegen verschwundener oder beschädigter Eigentumsgegenstände. Nach dem BGH stellt das Verhalten des Vermieters hier eine unerlaubte Selbsthilfe dar; er müsse verschuldensunabhängig für alle entstandenen Schäden haften. Das Gericht sah den Vermieter ferner in der Pflicht, bei einer eigenmächtigen Räumung ein Bestands- und Wertverzeichnis der in der Wohnung vorhandenen Gegenstände anzufertigen. Wenn dies unterbleibe, könne später auch nicht damit argumentiert werden, dass die Einrichtung des Mieters weniger wert gewesen sei, als dieser behaupte (Az. VIII ZR 45/09).
 

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Zuletzt aktualisiert: 26.11.2019
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