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Rücktritt vom Mietvertrag
english: withdrawal from a rental agreement
 
Ein einseitiger Rücktritt vom Mietvertrag ist grundsätzlich nur möglich, wenn dies im Mietvertrag mit einer sogenannten Rücktrittsklausel vereinbart wurde. In jedem Fall ist ein Rücktritt nur vor dem Einzug des Mieters möglich. Mit dem Einzug wird das Mietverhältnis in Vollzug gesetzt; von diesem Zeitpunkt an kann der Vertrag nur noch per Kündigung beendet werden.

Ist kein Rücktritt vereinbart, kommen beide Vertragspartner allenfalls mit Hilfe eines Mietaufhebungsvertrages oder über eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung (etwa wegen falscher Angaben des Mieters in der Selbstauskunft) aus dem Mietvertrag heraus. Als dritte Möglichkeit gibt es jedoch eine Variante des Rücktritts, die auch ohne Vereinbarung möglich ist: den Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistungen nach § 323 BGB (Beispiel: der Vermieter hatte versprochen, zu einem bestimmten Termin Heizkörper in der Wohnung einzubauen). Im letzten Fall muss jedoch die ausstehende Leistung vergeblich mit Fristsetzung angemahnt worden sein, damit ein Rücktritt erfolgen kann.

Das Brandenburgische Oberlandesgericht gestand zum Beispiel einem Mieter den Rücktritt vom Mietvertrag zu, weil der Vermieter nicht rechtzeitg einen behindertengerechten Zugang zu den Gewerberäumen des Mieters ermöglicht hatte. Das Gericht betonte, dass ein solcher Rücktritt nur ausnahmsweise in Betracht komme, wenn bis zum Übergabetermin die Wohnung trotz Nachfristsetzung nicht in den vertragsgemäßen Zustand versetzt worden sei (Urteil vom 20.06.2012, Az: 3 U 6/10).

Scheitert eine nachträgliche Anpassung des Mietvertrages, kann hier nicht wie bei anderen Verträgen wegen der fehlenden Einigung ein Rücktritt erfolgen. § 313 Abs. 3 BGB schließt diese Möglichkeit aus. Der Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, das auch bei gescheiterter Vertragsanpassung nur durch Kündigung beendet werden kann.

Ein wirksamer Rücktritt hat die Rechtsfolge, dass die wechselseitig empfangenen Leistungen zurückzugeben sind. Eine irrtümlich vorgenommene Rücktrittserklärung des Mieters deuten die Gerichte oft in eine ordentliche Kündigung um und behandeln sie als solche. Es gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 25. Februar 1997, Az: 1 S 397/96).
 

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Zuletzt aktualisiert: 26.11.2019
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