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Vertrag (Zivilrecht)
english: contract (German Civil Code)
 
Von einem Vertrag spricht man, wenn eine natürliche oder juristische Person einer anderen natürlichen oder juristischen Person ein Angebot unterbreitet, das diese annimmt. Der Anbietende wird in § 146 BGB als "Antragender" bezeichnet. Unter Anwesenden muss die Vertragspartei, derjenigen gegenüber der Antrag gemacht wurde, sofort und vorbehaltlos annehmen, es sei denn, der Antragende räumt eine Frist zur Annahme ein.

Grundsätzlich gilt Vertragsfreiheit, so dass bei Begründung eines Vertrages der Inhalt frei bestimmt werden kann. Zu unterscheiden ist bei schuldrechtlichen Verträgen zwischen solchen, die einem bestimmten Schuldrechtstypus zugerechnet werden können (z.B. Kaufvertrag, Mietvertrag, Dienstvertrag, Maklervertrag) und solchen, deren Inhalt nicht durch einen solchen Typus definiert werden können. Im letzteren Fall spricht man von einem Vertrag sui generis, bzw. Vertrag eigener Art. Hierzu können auch Mischformen zwischen typischen Verträgen gerechnet werden. Zu beachten ist allerdings, dass die Vertragsfreiheit durch zwingende Vorschriften, z.B. Formvorschriften (z.B. Grundstückskaufvertrag), gesetzliche Verbote, Verstoß gegen die guten Sitten usw. begrenzt sein kann.

Bei schuldrechtlichen Verträgen kommt ein Vertrag zustande, wenn eine Einigung über eine bestimmte oder bestimmbare Leistung und über eine bestimmte oder bestimmbare Gegenleistung erzielt wird. Die sich aus dem Vertrag ergebenden Leistungs- und Gegenleistungspflichten werden als Hauptpflichten bezeichnet. So besteht die Hauptpflicht des Vermieters von Räumen in der Gebrauchsüberlassung für die vereinbarte Zeit und die Hauptleistung des Mieters in der Entrichtung der Miete.

Es gibt allerdings auch Verträge, bei denen nur eine der Vertragsparteien eine Hauptpflicht trifft. Man spricht von einseitigen Verträgen. Das immobilienwirtschaftlich relevante Beispiel hierfür ist der Maklervertrag. Nur den Auftraggeber trifft eine Hauptpflicht, nämlich die der Provisionszahlung für den Fall, dass er einen vom Makler vermittelten Vertrag schließt oder von einer vom Makler nachgewiesenen Geschäftsgelegenheit Gebrauch macht und dadurch zum Erfolg kommt. Der Makler hingegen ist zu keiner Leistung verpflichtet. Falls der Makler sich in Abweichung vom gesetzlichen Leitbild zu einem Tätigwerden verpflichtet, was bei Alleinaufträgen der Fall ist, dann wird aus dem Maklervertrag ein atypisches Vertragsverhältnis, ein Vertrag sui generis.

Aus Vertragsverhältnissen ergeben sich nicht nur Hauptpflichten, sondern auch Nebenpflichten, die nicht expressis verbis vereinbart sein müssen, sondern sich aus dem Gebot von Treu- und Glauben ergeben. Der Grundsatz von Treu und Glauben gilt sowohl für die Auslegung von Verträgen, als auch hinsichtlich der Erbringung der Leistung.

Immobilienwirtschaftlich relevante Schuldvertragstypen sind:
  • Hausverwaltervertrag und der Vertrag über die wirtschaftliche Baubetreuung (Geschäftsbesorgungsvertrag auf dienstvertraglicher Basis),
  • Architektenvertrag und der Vertrag über die technische Baubetreuung (Geschäftsbesorgungsvertrag auf der Basis des Werkvertrages),
  • Bauträgervertrag, bei dem neben dem Werkvertrag auch Pflichten aus dem Kaufvertrag hinzukommen,
  • Maklervertrag.
Atypische Verträge sind etwa der Leasingvertrag, der Factoringvertrag, der Makler-Alleinauftrag, der Vertrag über ein Gutachten mit einem Sachverständigen und andere. Verträge, für die keine bestimmte Form vorgeschrieben ist, können stillschweigend durch schlüssiges Handeln zustande kommen. Dies ist bei Alltagsgeschäften meist der Fall (z.B. Einkauf von Waren in einem Geschäft). In manchen Fällen ist die Schriftform vorgeschrieben, z.B. beim Darlehensvertrag. Sie kann ersetzt werden durch die elektronische Form. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass die elektronischen Vertragsdokumente mit einer qualifizierten elektronischen Signatur durch beide Vertragspartner versehen sein müssen. Ist Textform vorgeschrieben, dann müssen die Willenserklärungen des Vertrag auf einer Urkunde abgegeben werden oder auf einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise. Sie müssen mit der Nachbildung einer Namensunterschrift oder auf andere, die Vertragspartner erkennbar machende Weise versehen werden.

Für Willenserklärungen und Verträge mit besonders bedeutenden Inhalten ist die notarielle Beurkundungsform vorgeschrieben. Die Vertragsformulierung erfolgt durch den Notar, der durch seine Unterschrift gleichzeitig bestätigt, dass es sich um die von ihm ermittelten Willenserklärungen der Parteien handelt. Der Notar ist auch zuständig für Beglaubigungen. Sie beziehen sich auf die notarielle Bestätigung der Echtheit von Unterschriften auf einem Vertrag. Verträge können die Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen annehmen, die immer dann gegeben sind, wenn sie vom Vertragsanbietenden vorformuliert und dem Vertragspartner "gestellt" werden. Es reicht, wenn der Vertragsanbietende den Eindruck erweckt, dass über die Bedingungen nicht verhandelt werden kann. Bei Verbraucherverträgen genügt es bereits, wenn sie einmal im Geschäftsverkehr verwendet wurden. Ansonsten müssen sie für eine "Vielzahl" von Fällen vorformuliert sein. Vielzahl kann auch "wenig" bedeuten. Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle der Gerichte, die sie dann für unwirksam erklären, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen.
 

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Zuletzt aktualisiert: 28.02.2019
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