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Instandhaltung / Instandsetzung (Mietrecht)
english: servicing/ upkeep/ maintenance/ maintenance and repair; repair/ overhaul/ corrective maintenance/ reinstatement/ restoration (law of tenancy)
 
Unter Instandhaltung versteht man alle Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand eines Objektes und aller Einrichtungen zum Zwecke des bestimmungsmäßigen Gebrauchs bzw. deren Funktionsfähigkeit zu erhalten. Hierzu zählen neben Maßnahmen, die altersbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen, auch Wartungsarbeiten. Instandhaltung hat vorbeugenden Charakter. Es soll verhindert werden, dass "Instandsetzungsarbeiten" erforderlich werden. Dabei geht es nach dem Motto: Wer instand hält, braucht nicht instand zu setzen. Instandhaltung wird oft auch als Oberbegriff verwendet, der "Instandsetzung" mit umfasst (so z.B. die Zweite Berechnungsverordnung).

Im Mietrecht gehört die Instandhaltung zu den Hauptpflichten des Vermieters. Sie ist in § 535 Abs.1 BGB festgeschrieben. Die Mietwohnung muss gebrauchsfähig und in vertragsgemäßem Zustand gehalten werden. Der Vermieter muss verhindern, dass die Bewohnbarkeit durch Abnutzung oder Alterserscheinungen beeinträchtigt wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter nach einigen Jahren Ersatz des von ihm selbst durchgelaufenen Teppichbodens oder der schon beim Einzug überalterten Badewanne verlangen kann.

Die Instandhaltungspflicht schließt gemeinschaftlich genutzte Räume und Zugänge zur Mietwohnung ein. Der Vermieter eines Gebäudes muss also auch für Beleuchtung im Treppenhaus sorgen, das defekte Schloss der Außentür erneuern und dafür sorgen, dass die Heizanlage in Schuss gehalten wird. Auch mögliche Gefahren müssen beseitigt werden (lockeres Treppengeländer, marode Stromleitung).

Der Vermieter muss, um dieser Pflicht gerecht werden zu können, das Mietobjekt in gewissen Zeitabständen kontrollieren. Dies bedeutet natürlich keine Berechtigung, ständig Wohnungsbegehungen durchzuführen. Das Betreten der Wohnung durch den Vermieter zum Zählerablesen und ähnlichen Zwecken ist einmal im Jahr üblich und zulässig. Es muss allerdings einen konkreten Anlass dafür geben. Ein Kontrolle der gesamten Wohnung im Rahmen einer Rauchmelderinspektion ist nicht erlaubt, ebenso sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die dem Vermieter regelmäßige anlasslose Wohnungsbegehungen gestatten (BGH, Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13). Das Haus selbst sollte jedoch öfter auf seinen Zustand hin kontrolliert werden.

Notwendige Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters und dadurch verursachte gewisse Unannehmlichkeiten (z.B. kurzfristiges Abstellen von Wasser oder Strom) muss der Mieter dulden.

Mietrechtlich bedeutet Instandsetzung die Wiederherstellung des gebrauchsfähigen und vertragsgemäßen Zustands der Mietwohnung. Dies bedeutet, dass bestehende Schäden an der Wohnung in Ordnung gebracht werden müssen (Beispiel: Fenster sind bei starkem Wind aus dem Rahmen gefallen). Der Vermieter ist auch zur Instandsetzung aus dem Mietvertrag und nach § 535 BGB verpflichtet. Die Mietsache muss nicht nur in gebrauchsfähigem und vertragsgemäßem Zustand gehalten, sondern dieser muss im Notfall auch wieder hergestellt werden. Üblich geworden und auch zulässig ist es allerdings, die so genannten Kleinreparaturen bis zu einer bestimmten Kostenobergrenze vertraglich auf den Mieter abzuwälzen.
 

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Zuletzt aktualisiert: 02.10.2018
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