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Teileigentum
english: part ownership; (residential) ownership of part of a co-woned otherwise residential property used for commercial purposes (e.g. office) and therefore not treated as a freehold flat
 
Als Teileigentum bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz das Sondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die nicht Wohn­zwecken dienen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Ebenso wie bei der gesetzlichen Definition des Woh­nungs­eigen­tums wohnt dem Begriff Teileigentum eine vom Ge­setzg­eber vorgegebene Zweckbestimmung inne, nämlich die Nut­zung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede ge­werbliche Nutzung, sei es als Laden, Büro, als Keller oder Boden­raum oder auch als Garage.

Ausdrücklich ausgeschlossen ist gemäß gesetzlicher Regelung die Nutzung für Wohnzwecke.

In den meisten Teilungserklärungen ist die generell zulässige, all­gemeine gewerbliche oder berufliche Nutzung von Räumen, die als Teileigentum ausgewiesen sind, durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG dadurch einge­schränkt, dass eine ergänzende Zweckbestimmung mit Verein­ba­rungscharakter zur Nutzung als "Büro", "Laden", "Praxisräume" usw. aufgenommen wurde. In diesen Fällen ist nur die insoweit typische Nutzung zulässig, allerdings auch hier mit der Aus­nah­me, dass abweichende Nutzungen dann zulässig sind, wenn die dabei auftretenden Störungen nicht größer sind, als bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung typischerweise zu erwarten ist. Unter diesem Gesichtspunkt ist beispielsweise die Nutzung eines "Ladens" als "Gaststätte" nicht zulässig.

Der Bundesgerichtshof hat sich 2015 mit einem Fall befasst, in dem ein Wohnungseigentümer Teileigentum im Souterrain des Hauses, bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum als Wohnung vermietet hatte. Andere Wohnungseigentümer machten Unterlassungsansprüche geltend; der Teileigentümer berief sich jedoch darauf, dass seit der ersten Beschwerde bereits 28 Jahre vergangen seien, in denen die Räume als Wohnung genutzt worden seien. Ein Anspruch der anderen Eigentümer auf Unterlassung sei entweder verjährt oder verwirkt, weil durch die lange Duldung eine Untersagung eine unzulässige Rechtsausübung sei. Das Gericht sah dies anders: Der Anspruch sei nicht verjährt. Solange die Nutzung anhalte, trete keine Verjährung ein – denn der Schwerpunkt der Störung sei die Aufrechterhaltung der unzulässigen Nutzung und nicht deren Beginn. Auch eine unzulässige Rechtsausübung bzw. Verwirkung lag hier nicht vor, da es in jüngster Zeit mehrere Neuvermietungen gegeben hatte. Jede sei als neue Störung anzusehen (BGH, 08.05.2015, Az. V ZR 178/14). Ein „Gewohnheitsrecht“ war hier also nicht entstanden.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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