Immobilien-Fachwissen von A-Z

DAS ONLINE-LEXIKON DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT VON A-Z

 
A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
 
Drucken
Raumtemperatur im Mietobjekt
english: room temperature in a rented object
 
Unter der Raumtemperatur versteht man den Wert, der sich aus der örtlichen Lufttemperatur und den Strah­lungs­tem­pe­ra­tu­ren der vorhandenen Umgebungsflächen zu­sam­men­setzt. Eine weitere Definition liefert die Ar­beits­stät­ten­richt­linie: Danach ist die Raumtemperatur die mit einem Ther­mo­me­ter gemessene Temperatur in einer Höhe von 0,75 m über dem Fußboden in der Mitte des geschlossenen Raumes.

Gewerberäume

Als gesund und konzentrationsfördernd gelten Temperaturen zwischen 21 und 22°C. Arbeitgeber müssen sich an die Vor­ga­ben der Ar­beits­stät­ten­ver­ord­nung und der Ar­beits­stätten­richt­linien halten. Sollen gemietete Gewerberäume grund­sätz­lich dem vertragsgemäßen Zweck der Nutzung als Ar­beits­stätte entsprechen, müssen auch Vermieter be­zie­hungs­weise Verwalter der Objekte diese Vorschriften be­rück­sich­ti­gen ebenso wie der Architekt. Individuelle ab­wei­chen­de Temperaturregelungen im Gewerbemietvertrag sind jedoch zulässig, was nichts an den Verpflichtungen des Mieters als Arbeitgeber ändert.

Die Arbeitsstättenverordnung besagt lediglich, dass in Arbeitsstätten eine "gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur" herrschen muss (Anhang 3.5 der Verordnung). Einzelne Regelungen der Arbeitsstättenverordnung werden durch „Technische Regeln für Arbeitsstätten“ konkretisiert. Dazu gehört auch der Bereich Raumtemperaturen, der in der Regel ASR A3.5 geregelt ist. Danach muss in Ar­beits­räu­men während der Arbeitszeit mindestens die folgende Raumtemperatur erreicht sein:

  • bei überwiegend sitzender Tätigkeit und leichter Arbeit: +20°C,
  • bei überwiegend nicht sitzender Tätigkeit und leichter Arbeit: +19°C,
  • bei überwiegend sitzender Tätigkeit und mittelschwerer Arbeit: +19°C,
  • bei überwiegend nicht sitzender Tätigkeit und mittelschwerer Arbeit: +17°C,
  • bei schwerer körperlicher Arbeit im Stehen / Gehen: +12°C,
  • Maximalwert in Arbeits- und allen anderen Räumen: 26°C,
  • in Pausen-, Bereitschafts-, Sanitär-, Kantinen- und Erste-Hilfe-Räumen: Mindestens 21°C,
  • in Waschräumen mit Duschen: mindestens 24°C.

Die ASR A3.5 nennt Maßnahmen, um zu niedrigen oder zu hohen Raumtemperaturen entgegenzuwirken. Abweichende Anforderungen schreibt sie für Baustellen vor. Für den Fall, dass die Außentemperaturen über 26 Grad steigen, sind besondere Maßnahmen vorgesehen. Arbeitsräume sind ab 35°C ohne besondere Hitzeschutzmaßnahmen generell nicht mehr zum Arbeiten geeignet.

Wichtige Gerichtsurteile zur Raumtemperatur in Gewerberäumen

  • Landgericht Bielefeld, Az. 30411-01,
    Urteil vom 16.04.2003:
    Die Raumtemperatur in einem Büro darf 26°C nicht überschreiten. Ausnahme: Die Außentemperatur überschreitet 32°C.
  • Oberlandesgericht Hamm, Az. 30 U 131/06,
    Urteil vom 28.02.2007:
    Die Obergrenze von 26°C muss auch bei einem Ge­werbe­miet­objekt eingehalten werden, das als Spiel­salon genutzt wird. Nur bei Außentemperaturen von über 32°C ist eine Überschreitung zulässig; dann muss die Innentemperatur mindestens 6°C unter der Außentemperatur liegen.

Wohnräume

In Wohnräumen gelten 18 bis 21°C als der gesündeste Tem­pe­ra­tur­be­reich. Im Internet findet sich eine Vielzahl be­leh­ren­der Seiten, die für eine weitestgehende Reduzierung der Raumtemperatur im Wohnbereich eintreten – in Zeiten ho­her Energiekosten ein beliebtes Argument. Was oft ver­ges­sen wird: Allzu geringe Temperaturen können – besonders im Verein mit feuchter Luft – Schimmelbildung verursachen und die Bausubstanz schädigen. Das Aufheizen eines völlig ausgekühlten Raumes z. B. nach nächtlichem Dauerlüften kann mehr an Heizenergie kosten, als bei kontinuierlicher Heiztemperatur verbraucht wird.

Vermieter sind durch § 535 BGB in der Pflicht, die Miet­woh­nung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch ge­eig­neten Zu­stand zu hal­ten. Das bedeutet, dass der Mieter sie be­woh­nen kann und der Aufenthalt in ihnen zumutbar ist. Die Gerichte gehen davon aus, dass 20 bis 22°C in Woh­nun­gen üblich und ausreichend sind. 20°C werden jedoch als Un­ter­gren­ze angesehen. Ist im Mietvertrag eine Heizperiode ver­ein­bart (z. B. 1. Ok­to­ber bis 30. April, zum Teil auch 15. September bis 15. Mai) muss in dieser Zeit auf jeden Fall geheizt werden. Die Mindesttemperatur von 20°C muss nicht 24 Stunden lang eingehalten werden, sondern nur tagsüber (das heißt 6 bis 24 Uhr). Nachts werden 18°C als ausreichend angesehen. Im Mietvertrag enthaltene Klauseln mit abweichenden Regelungen (zum Nachteil des Mieters) sind unwirksam. Ist es außerhalb der (mietvertraglich vereinbarten) Heizperiode ungewöhnlich kalt, muss die Heizung wieder in Betrieb gehen. Faustregel: Sinkt die Temperatur in der Wohnung (Zimmermitte) drei Tage lang auf 16°C ab oder beträgt die Außentemperatur drei Tage lang unter 12°C, muss geheizt werden. Andernfalls hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung.

Beispiele für einschlägige Gerichtsurteile

  • Unterdimensionierte Heizkörper in der Mietwohnung, die eine Erwärmung der Mieträume auf 20°C nicht er­lauben, sind als Mangel der Mietwohnung an­zu­se­hen. In den Wintermonaten ist eine Mietminderung von 5 bis 10 Prozent möglich (Amtsgericht Münster, Az. 28 C 330/86, WM 1987, S. 382, Urteil vom 05.05.1987).
  • Kein zur Mietminderung berechtigender Wohnungs­mangel liegt vor, wenn die notwendige Raum­tem­pe­ra­tur nur bei voll aufgedrehten Thermostatventilen erreicht werden kann (Amtsgericht Münster, Az. 6 C 218/81, WM 1984, S. 198, Urteil vom 07.03.1984).
  • Ist die Heizungsanlage (Heizkörper/Heizkessel) so unterdimensioniert, dass bei Außentemperaturen von 7°C oder weniger keine Innenraumtemperaturen von 21°C erzielt werden können, kann die Miete an diesen kalten Tagen gemindert werden (Amtsgericht Kerpen, Az. 6 C 249/85, WM 1990, S. 62, Urteil vom 05.11.1987).
  • Ist dauerhaft nur eine Raumtemperar zwischen 15 und 18°C, aber nicht über 18°C zu erzielen, räumen folgende Gerichte dem Mieter die Möglichkeit zu einer 30-prozentigen Mietminderung ein: Landgericht Düsseldorf, Az. 12 S 382/72, WM 1973, S. 187, Urteil vom 17.05.1973; Landgericht München I, Az. 20 S 3739/84, Urteil vom 25.05.1984; Amtsgericht Görlitz, Az. 1 C 1320/96, WM 1998, S. 180, Urteil vom 03.11.1997.
  • Eine Nachtabsenkung darf zwar stattfinden, aber nur in Grenzen. 18°C müssen auch nachts erreicht werden (Landgericht Berlin, Az. 64 S 266/97).

Der Mieter ist für die Einhaltung einer Raum­tem­pe­ra­tur ver­ant­wort­lich, die Schäden am Mietobjekt vorbeugt. Aus­rei­chen­des Heizen und Lüften sind erforderlich, um Feuch­tig­keit im Mauerwerk und Schimmelbildung zu verhindern. Der Mieter darf bei Abwesenheit im Winter die Heizung nicht ganz abstellen. Etwa 6°C werden als ausreichend an­ge­se­hen, um Frostschäden an den Installationen zu verhindern. Ein Ausfall der Heizung im Winter muss dem Vermieter unverzüglich mitgeteilt werden; ansonsten kann der Mieter schadenersatzpflichtig werden.

Auch technische Normen enthalten Hinweise zur Raumtemperatur: So regelte etwa die DIN 4701 (Regeln für die Berechnung des Wärmebedarfs von Gebäuden), dass für Wohn- und Schlafräume, Büroräume, Bibliotheken sowie Fertigungs- und Werkstatträume bei sitzender Beschäftigung eine Norminnentemperatur von 20°C einzuhalten sei. Die DIN 4701 wurde im Oktober 2004 durch die DIN EN 12831 abgelöst, die nun unter anderem folgende Werte enthält:

  • Wohn- und Schlafräume +20°C,
  • Büroräume, Sitzungszimmer, Ausstellungsräume, Haupttreppenräume, Schalterhallen +20°C,
  • Hotelzimmer +20°C,
  • Verkaufsräume und Läden allgemein +20°C,
  • Bade- und Duschräume, Bäder, Umkleideräume, Untersuchungszimmer (generell jede Nutzung für den unbekleideten Bereich) +24°C,
  • WC-Räume +20°C.

Vermieter sollten sich jedoch im Zweifel eher an den oben erwähnten Ansichten der Gerichte als an der DIN EN 12831 orientieren.
 
SIEHE / SIEHE AUCH:
 
Arbeitsstätte
Heizperiode

Kommentieren!

Liebe Redaktion, mein ist

und meine lautet:

Das Stichwort Raumtemperatur im Mietobjekt möchte ich gerne :

* - erforderliche Felder

Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
Anzahl der Stichwörter insgesamt: 5233

Copyright: © Grabener Verlag GmbH | Kiel | 2019
Lizenzausgabe: Hunters Media GmbH, Hamburg
Für das Online-Lexikon gelten Urheberrechte, Marken- und Wettbewerbsrechte. Die Verlinkung mit dem Online-Lexikon ist ausschließlich dem Lizenznehmer erlaubt, dessen Name / Firmenname / Ort auf dieser Seite genannt wird.