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Prinzipien des Maklergeschäfts
english: brokerage principles
 
Das Maklergeschäft wird durch einige Prinzipien charakterisiert, deren Beachtung einen entscheidenden Einfluss auf den Provisionsanspruch hat.

Das erste hier zu nennende Prinzip ist das sogenannte Erfolgsprinzip. Es besagt, dass der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision erhält, wenn seine maklerische Tätigkeit von Erfolg gekrönt ist, d. h. wenn es ihm gelungen ist, zwischen den Parteien einen Vertrag zustande zu bringen. Ob sich dieser Erfolg einstellt, ist beim Objektmakler in erster Linie eine Frage der Objektangebotsbedingungen, zu denen der Makler einen Auftrag übernimmt.

Gibt es auf dem Markt Interessenten, die bereit sind, zu diesen Bedingungen das Objekt zu erwerben bzw. zu mieten, dürfte die Herbeiführung eines Vertragsabschlusses keine Schwierigkeiten bereiten. Es liegt in der Hand des Maklers, für seinen Auftraggeber den Markt entsprechend zu erschließen. Objektangebotsbedingungen werden zwar vom Auftraggeber gestellt, der Makler hat jedoch die Möglichkeit durch Beratung und Bewertung auf deren Gestaltung Einfluss zu nehmen. Hat der Auftraggeber irreale Preisvorstellungen, wird der Makler auf den Auftrag verzichten. Er kann also durchaus die Auftragsakquisition vernünftig steuern.

Das zweite Prinzip, das der Makler mit seinen Rechtswirkungen gegen sich gelten lassen muss, ist das Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers. Selbst wenn es dem Makler gelungen ist, für seinen Auftraggeber einen Interessenten herbeizubringen, der bereit ist, das angebotene Objekt zu den Bedingungen des Auftraggebers zu erwerben, bleibt dieser in seiner Entscheidung frei, ob er den beabsichtigten Vertrag schließen will oder nicht.

Daraus folgt, dass der Auftraggeber jederzeit beliebig viele Makler einschalten, die Objektangebotsbedingungen beliebig ändern, den erteilten Maklerauftrag jederzeit widerrufen und es ablehnen kann, mit bestimmten abschlussbereiten Interessenten überhaupt zu verhandeln usw.. Der Makler würde damit quasi "ins Blaue hinein" arbeiten, wenn er auf dieser Grundlage einen Auftrag annehmen würde. Die Negativauswirkungen, die Auftraggeber und Makler gleichermaßen betreffen, können durch vertragliche Absprachen, insbesondere durch Alleinaufträge begrenzt werden.

Für eine große Anzahl von Maklergeschäften ist ferner das Prinzip der Unabhängigkeit relevant. Makler und Auftraggeber müssen voneinander unabhängig sein. Fehlt diese Unabhängigkeit und ist damit der Makler einer Vertragspartei zuzurechnen, verliert er seine Maklereigenschaft. Dies spielt dann keine Rolle, wenn der Makler eine Erfolgsprovision ausschließlich mit seinem Auftraggeber, von dem er abhängig ist, vereinbart.

In ähnlich eingeschränktem Umfange gilt in Deutschland das Neutralitätsprinzip, das in der Vorstellung vom "ehrlichen Makler" seinen Ausdruck findet. Vermittelt der Makler ein Vertragsergebnis im Auftrag beider Parteien, ist er bei seinen Vermittlungsbemühungen zu strenger Neutralität verpflichtet. Hat er dagegen nur zu einer der beiden Parteien eine Vertragsbeziehung, ist er nur dieser gegenüber zur Interessenwahrung verpflichtet. Das letzte Prinzip des Maklergeschäfts ist das der "Interessenidentität" zwischen Auftraggeber und Makler. Das Hauptinteresse beider besteht darin, dass der Makler Erfolg hat.

Der Auftraggeber hat damit sein Ziel erreicht und der Makler erhält nur dann einen Anspruch auf Provision. Beide wollen also dasselbe. Dass Vorstellungen über Angebotspreis und Maklervertragsbedingungen auseinander klaffen können, berührt diesen Kernsatz nicht. Die Herbeiführung des vom Auftraggeber gewünschten Erfolgs setzt vielmehr voraus, dass der Auftraggeber dem Makler auf der Grundlage realistischer Objektangebotsbedingungen eine Rechtsposition verschafft, die ihm wirtschaftlich ermöglicht, in den erteilten Auftrag so zu investieren, dass der Erfolg mit hoher Wahrscheinlichkeit eintritt.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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