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Energieausweis / Energiepass
english: Energy Performance Certificate; short form: energy certificate
 
Unter einem Energieausweis/Energiepass versteht man ein auf ein Gebäude bezogenes Dokument, aus dem sich Rückschlüsse auf den Energieverbrauch bzw. die Energieeffizienz dieses Gebäudes ziehen lassen. Vom Gesetz her korrekt ist der Begriff "Energieausweis". Dieser schafft für Immobilienkäufer und Mieter eine Vergleichsbasis und bietet Anreize zur energetischen Sanierung von Gebäuden.

Verspätete Einführung

Nach der europäischen Energieeffizienzrichtlinie hätten alle EU-Mitgliedsstaaten bis Anfang 2006 für alle Gebäude Energieausweise einführen müssen. In Deutschland erfolgte die Umsetzung verspätet: Die zuständigen Ministerien haben erst im Oktober 2006 Einigung über die Einführung des Energieausweises für bereits bestehende Gebäude erzielt. Für Neubauten sind Energieausweise mit Einführung der Energieeinsparverordnung von 2002 vorgeschrieben worden. Am 27.06.2007 hat die Bundesregierung unter Berücksichtigung einiger vom Bundesrat angeregter Änderungen die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen, welche die stufenweise Einführung von Energieausweisen auch für bestehende Gebäude vorschrieb.

Rechtliche Grundlage

Das EnEG (Energieeinsparungsgesetz) ermächtigt die Bundesregierung, mit Zustimmung des Bundesrates im Wege einer Rechtsverordnung Inhalt und Verwendung von Energieausweisen für Gebäude festzulegen. Diese Regelungen finden sich in der EnEV (Energieeinsparverordnung). Die Energieausweise für bestehende Gebäude wurden nach Vorgabe der EnEV 2007 schrittweise je nach Gebäudeart und -Alter eingeführt. Im Jahr 2009 wurden EnEG und EnEV verschärft, die EnEV 2009 gilt seit 01.10.2009. Eine weitere Reform der beiden Regelungswerke fand 2014 statt.

Übergangsfristen

Eigentümer von Wohngebäuden, die bis 1965 fertig gestellt wurden, müssen seit 01.07.2008 einen Energieausweis vorweisen können. Für neuere Wohngebäude muss er seit 01.01.2009 vorhanden sein. Eigentümer von Nichtwohngebäuden benötigen den Energieausweis seit 01.07.2009. In öffentlichen Gebäuden mit Publikumsverkehr und mehr als 1000 Quadratmeter Nutzfläche muss ebenfalls seit 01.07.2009 ein Energiepass ausgehängt werden.

Wer benötigt einen Energieausweis?

Einen Energieausweis braucht, wer seine Immobilie (Wohn- und Nichtwohngebäude) vermieten, verpachten oder verkaufen will. Rechtsgrundlage bis Mai 2014: Der Ausweis ist Miet- und Kaufinteressenten auf Verlangen unverzüglich vorzulegen. Wer dies unterlässt, riskiert ein Bußgeld. Selbstnutzende Eigentümer benötigen ihn nicht, zumindest solange derartige Schritte nicht anstehen. Der Eigentümer kann dem Interessenten auf freiwilliger Basis eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Von der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises werden Baudenkmäler und kleine Gebäude (bis 50 Quadratmeter Nutzfläche) nicht erfasst. In öffentlichen Gebäuden mit über 1.000 Quadratmeter Nutzfläche, in denen Behörden oder sonstige Einrichtungen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die von vielen Menschen besucht werden, muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt werden. Seit Inkrafttreten der EnEV 2009 gilt dies jedoch nicht für denkmalgeschützte öffentliche Gebäude.

Verbrauchs- und bedarfsbasiert

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Den verbrauchsbasierten und den bedarfsbasierten. Der verbrauchsbasierte Ausweis wird auf der Basis des Verbrauchs der aktuellen Bewohner erstellt. Er kann gleichzeitig mit einer Jahres-Heizkostenabrechnung relativ kostengünstig angefertigt werden. Sein Nachteil ist jedoch, dass er keine Bewertung des vom Bauzustand des Gebäudes abhängigen Wärmeverlustes erlaubt: Hat der Mieter sparsam geheizt, sind die Werte günstig. Hat der Mieter "Treibhaustemperaturen" bevorzugt, schlägt sich dies ebenfalls im Energieausweis nieder. Mangelhafte Dämmungsmaßnahmen oder Heizanlagen bleiben unerwähnt.

Aufwändiger ist die Erstellung des bedarfsbasierten Energieausweises. Dieser bewertet den Primärenergiebedarf des Gebäudes. Dazu werden die Wärmedurchgangswerte der verwendeten Baumaterialien herangezogen sowie die bestehende Anlagentechnik hinsichtlich Heizung, Warmwasserversorgung und Lüftung analysiert, um den Wärmebedarf unabhängig vom jeweiligen Nutzer zu ermitteln.

Modernisierungsempfehlungen

Sind wirtschaftlich sinnvolle Verbesserungen der Energieeffizienz des Gebäudes möglich, muss der Aussteller Modernisierungsempfehlungen abgeben. Diese sind unverbindlich. In Einzelfällen sollen Aussteller behauptet haben, dass vor Erteilung eines Energieausweises zunächst zwingend eine Modernisierung des Gebäudes durchgeführt werden müsse – vorzugsweise durch einen befreundeten Betrieb. Derartige Vorgehensweisen sind unredlich. Der Energieausweis erfordert keine vorherige Modernisierung.

Wahlrecht

Ein Wahlrecht zwischen verbrauchs- und bedarfsbasiertem Ausweis besteht bei:
  • Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten,
  • Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, die seit Fertigstellung oder durch nachträgliche Sanierung dem Standard der Wärmeschutzverordnung vom 01.08.1977 entsprechen,
  • sowie Nichtwohngebäuden.

Ein Energieausweis auf Bedarfsbasis ist vorgeschrieben für Gebäude

  • mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist,
  • die nicht nachträglich auf den Stand der 1977er Wärmeschutzverordnung gebracht worden sind.

Auch die Gewährung von Fördergeldern hinsichtlich der Finanzierung einer energetischen Sanierung erfordert zum Teil die Vorlage eines nach erfolgreicher Sanierung erstellten Energieausweises auf Bedarfsbasis. Energieausweise für Neubauten werden (zwangsläufig) auf Bedarfsbasis ausgestellt.

Aussteller

Während der Energieausweis für Neubauten durch den Bauvorlageberechtigten erstellt wird, ist nach der EnEV bei bestehenden Gebäuden eine ganze Reihe von Berufsgruppen zur Ausstellung von Ausweisen und Modernisierungsempfehlungen berechtigt. Es handelt sich dabei sowohl um Personen mit Hochschul- oder Fachhochschulabschluss (zum Beispiel Architekten, Bauingenieure) als auch um verschiedene Handwerksberufe. Die Aufzählung der EnEV ist abschließend. Eine zusätzliche Zertifizierung der Aussteller ist nicht vorgesehen. Auch Energieberater (zum Beispiel aus der Baustoffindustrie), die vor dem 25.04.2007 ihre Aus- oder Weiterbildung begonnen haben, dürfen den Energieausweis für bestehende Wohngebäude ausstellen, sowie Fachleute, die durch Landesgesetze dazu ermächtigt werden. Die EnEV 2009 hat die Anforderungen an Aussteller von Energieausweisen präzisiert. Als Qualifikation von Personen mit Studium werden nun keine bestimmten Diplome mehr verlangt, sondern ein "berufsqualifizierender Hochschulabschluss". Auch ein Staatsexamen kann bei einem entsprechenden Studiengang als solcher gelten. Physiker können nun unter den gleichen zusätzlichen Voraussetzungen wie Hochschulabsolventen anderer Fächer Energieausweise ausstellen.

Verantwortliche Personen

Nach der EnEV 2009 ist der Hauseigentümer dafür verantwortlich, dass die für die Erstellung des Energieausweises gelieferten Daten korrekt sind. Der Aussteller darf diese Daten jedoch nicht benutzen, wenn er berechtigte Zweifel an ihrer Richtigkeit hat. Ermittelt er die Daten selbst, ist er auch für deren Richtigkeit verantwortlich. Die Übermittlung falscher Daten an den Aussteller und die unkorrekte Ermittlung von Daten durch diesen selbst sind eine Ordnungswidrigkeit.

Kosten

Ein einheitlicher Preis für die Erstellung eines Energieausweises existiert nicht. Die üblichen Beträge liegen zwischen 50 und 450 Euro (ohne Hausbegehung). Der genaue Betrag hängt von dem im Einzelfall notwendigen Aufwand und der Version als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ab. Die EnEV erlaubt eine Erstellung des Ausweises auf Basis von Unterlagen über das Gebäude, also ohne Hausbegehung durch einen Experten. Insbesondere hinsichtlich der Abgabe von Modernisierungsempfehlungen kann eine Gebäudebegehung jedoch sinnvoll sein.

Im Internet werden Energieausweise – insbesondere solche auf Verbrauchsbasis – zu Billigpreisen angeboten. Diese werden oft in einem vollautomatischen Verfahren erstellt: Der Kunde beantwortet einige Fragen, setzt seine Verbrauchsdaten in ein Online-Formular ein, gibt seine Rechnungsadresse an – und bekommt sofort seinen Energieausweis mit Unterschrift und Stempel des Ausstellers als PDF-Datei zum Herunterladen. Dieses Verfahren wird häufig kritisiert: Bei einigen Anbietern werden so wenige Daten abgefragt, dass damit kaum ein Energieausweis nach Maßgabe der EnEV erstellt werden kann. Ferner geht die EnEV davon aus, dass der Aussteller zumindest eine Plausibilitätsprüfung der angegebenen Daten vornimmt. Hier entfällt aber jegliche persönliche Beschäftigung des Ausstellers mit den Daten, so dass auch reine Fantasiezahlen eingegeben werden können. Nutzt ein Vermieter oder Verkäufer dies zur Erstellung eines geschönten Energieausweises, kann er sich späteren Schadenersatzansprüchen oder Bußgeldverfahren aussetzen. Die Bußgelder in diesem Bereich betragen bis zu 15.000 Euro.

Geltungsdauer

Beide Versionen des Energieausweises haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Nach energetischen Sanierungsmaßnahmen empfiehlt sich jedoch eine Neuausstellung, um die vorteilhafteren Werte korrekt abzubilden und sie in der Vermarktung der Immobilie nutzen zu können. Bei bestimmten Änderungen am Gebäude (z. B. Austausch der Fenster) ist eine Neuausstellung vorgeschrieben. Vor den offiziellen Einführungsterminen erstellte Energieausweise (nach älteren Fassungen der Energieeinsparverordnung) behalten ihre Gültigkeit in der Regel für zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Nach der Energieeinsparverordnung verliert ein Energieausweis seine Gültigkeit, wenn am Gebäude erhebliche Veränderungen der Außenbauteile beziehungsweise der an unbeheizte Räume angrenzenden Bauteile vorgenommen werden beziehungsweise wenn seine Nutzfläche an beheizten oder gekühlten Räumen vergrößert wird und dabei für dieses Gebäude Berechnungen des Jahresprimär-Energiebedarfs durchgeführt werden. In diesen Fällen ist ein neuer Energieausweis auszustellen.

Muster

Die Anlagen zur EnEV enthalten Muster der unterschiedlichen Versionen des Energieausweises. Der Aussteller hat sich inhaltlich an diesen Mustern zu orientieren. Mit Einführung der EnEV 2009 hat sich das Muster des Energieausweises in einigen Punkten geändert. Es enthält nun unter anderem auch Angaben zur Nutzung alternativer Energien und zur Einhaltung der Vorgaben des Wärmegesetzes.

Bußgelder

Die Bußgeldregelungen der EnEV wurden mit der EnEV 2009 verschärft. Als Ordnungswidrigkeit gilt es nun unter anderem, wenn:

  • der Energieausweis vorsätzlich oder leichtfertig Miet- oder Kaufinteressenten nicht unverzüglich auf Anfrage vorgelegt wird,
  • der Hauseigentümer dem Aussteller des Ausweises vorsätzlich oder leichtfertig falsche Daten zur Verfügung stellt,
  • dieser ohne Prüfung unplausible Daten einfach übernimmt,
  • Energieausweise oder Modernisierungsempfehlungen ohne Berechtigung ausgestellt werden.

Die Höhe der Bußgelder richtet sich nach dem im Jahr 2009 neu gefassten EnEG (Energieeinsparungsgesetz). Die Geldbuße nach dem EnEG kann grundsätzlich bis zu 50.000 Euro betragen; die Missachtung der Vorschriften der EnEV über Energieausweise kann mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld geahndet werden.

Rechtslage ab 2014

Am 19.5.2010 wurde die neue EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet (Zeitpunkt des Inkrafttretens: 8. Juli 2010). Die Mitgliedsstaaten sollten diese innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umsetzen. Dieser Termin wurde in Deutschland nicht eingehalten. Die Regelungen der neu gefassten EnEV 2014 traten zum 01.05.2014 in Kraft. Für den Energieausweis gab es dabei gegenüber der oben geschilderten Rechtslage folgende Änderungen:

In Wohnungsanzeigen (Verkauf/Vermietung) müssen künftig folgende Pflichtangaben enthalten sein:
  • Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
  • im Energieausweis genannter Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  • im Energieausweis genannte wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Die Energieeffizienzklassen sind ebenfalls neu eingeführt worden. Sie sind am sogenannten Bandtacho auf dem Energieausweis ablesbar. Für Nichtwohngebäude müssen bei Energiebedarfs- und verbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt genannt werden. Für vor dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellte Energieausweise gibt es eine Reihe von Übergangsregelungen hinsichtlich der Pflichtangaben.

Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes oder einer Wohnung muss der Eigentümer dem Interessenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Die Vorlagepflicht vor Vertragsabschluss besteht auch, wenn keine Besichtigung stattfindet. Bei Vertragsabschluss muss der Ausweis oder eine Kopie davon ausgehändigt werden.

Für Neubauten oder nach größeren Umbauten und Renovierungen gilt: Ausstellung und Übergabe des Energieausweises müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Sicherzustellen hat dies allerdings der Bauherr.

Bei öffentlich zugänglichen Gebäuden wird nun zwischen solchen mit behördlicher und anderer Nutzung unterschieden. Eigentümer von Gebäuden mit behördlicher Nutzung, starkem Publikumsverkehr und mehr als 500 Quadratmeter oder nach dem 8. Juli 2015 mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche müssen dafür sorgen, dass ein Energieausweis öffentlich sichtbar ausgehängt wird. Eigentümer eines Gebäudes mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr ohne behördliche Nutzung müssen einen Energieausweis an einer öffentlich sichtbaren Stelle aushängen.

Es wurde ein stichprobenartiges Kontrollsystem für Energieausweise eingeführt. Eine repräsentative Anzahl der in jedem Jahr ausgestellten Energieausweise muss nun von einer Behörde daraufhin überprüft werden, ob die verwendeten Gebäudedaten plausibel und die Ergebnisse korrekt ermittelt sind; ferner werden auch die gegebenen Modernisierungsempfehlungen überprüft. Jeder Energieausweis erhält eine Registriernummer, mit dieser werden auch die Daten seines Ausstellers gespeichert.

Die Modernisierungsempfehlungen wurden stärker in den Energieausweis integriert. Die amtlichen Muster für den Energieausweis wurden geändert, das Bußgeldsystem wurde den Neuregelungen angepasst.

Zwar gilt der Energieausweis generell zehn Jahre ab Ausstellung, die EnEV 2014 schränkt dies aber für bestimmte ältere Energieausweise ein. Vor dem 1. Oktober 2007 ausgestellte Energieausweise sind zehn Jahre gültig, wenn sie
  • der damaligen Fassung der Energieeinsparverordnung entsprechen oder
  • von einer Gebietskörperschaft (z.B. Gemeinde) oder von Dritten ausgestellt worden sind und Angaben zum Energiebedarf oder -verbrauch enthalten, bei denen auch die Warmwasserbereitung und bei Nichtwohngebäuden Kühlung und Beleuchtung berücksichtigt werden, auch muss der wesentliche Energieträger für die Beheizung erwähnt sein;
  • dem Entwurf der Energieeinsparverordnung 2007 entsprechen.

Energieausweise von vor dem 1. Oktober 2007, auf die dies nicht zurifft, verlieren am 1. November 2014 ihre Gültigkeit.

Im mietrechtlichen Bereich können bei der Feststellung der Daten für die Erstellung eines Energieausweises insbesondere bei Einfamilienhäusern Probleme entstehen. Denn hier ist der Vermieter oft auf die Kooperation der Mieter angewiesen. Soll ein Energieausweis auf Verbrauchsbasis veranlasst werden, benötigt der Vermieter die Verbrauchsabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Bei Einfamilienhäusern rechnen die Mieter jedoch oft mit dem Wärmeversorger direkt ab. Die Abrechnungen gehen dann verloren oder werden schlicht nicht zur Verfügung gestellt.

Das Landgericht Karlsruhe hat entschieden, dass der Mieter die Abrechnungen dem Vermieter zu übergeben hat. Der Datenschutz rechtfertige eine Weigerung nicht. Das Gericht äußerte Zweifel daran, dass es sich hier um persönliche Daten handelte – immerhin werde der Verbrauch meist sowieso über den Vermieter abgerechnet. Auch benötige der Vermieter die Daten, um seinen gesetzen Pflichten nachzukommen (Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 20.02.2009, Az. 9 S 523/08).
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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