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Covenants
english: covenants
 
Der anglo-amerkanische Begriff Covenant bezeichnet in der deutschen Immobilienfinanzierung eine Kreditvereinbarungsklausel, die in Darlehensverträgen eine Art der (Neben-)Abrede darstellt. Dem Darlehensgeber dient sie als Richtwert im Rahmen der Ermittlung. Sie sagt aus, ob der Darlehensnehmer imstande ist, für ausreichend Rückflüsse zu sorgen, um damit den Forderungen des Darlehensgebers jederzeit nachzukommen. Dabei werden Finanzkennzahlen (Financial Covenants), nicht-finanzbezogene Kennzahlen (Non-Financial Covenants) und Corporate Financial Covenants (betriebliche Finanzkennzahlen) unterschieden.

Die wichtigsten Covenants als Finanzkennzahlen sind in der Immobilienfinanzierungspraxis klassischerweise:

  • Fremdkapitalquote (engl. Loan-to-Value, LTV): prozentuales Verhältnis aus Darlehenssumme zum gutachterlichen Wert der Immobilie (im Falle des Beleihungsauslaufs der Beleihungswert gemäß § 3 Absatz 1 der Beleihungswertverordnung [BelWertV], siehe Beleihungsauslauf),
  • Zinsdeckungsgrad (engl. Interest Coverage Ratio, ICR): prozentuales Verhältnis aus Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) oder Cash Flow vor Zins und Tilgung zu den Zinsaufwendungen,
  • Kapitaldienstdeckungsgrad oder Schuldendienstdeckungsgrad (engl. Debt Service Coverage Ratio, DSCR): prozentuales Verhältnis aus Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) oder Cash Flow vor Zins und Tilgung zum Kapitaldienst,
  • Verhältnis Darlehensbetrag zu Bau-/Herstellungskosten (engl. Loan-to-Cost, LTC).

Covenants dienen dem Zweck des Gläubigerschutzes durch Zielfestlegungen und zur Sicherstellung der Einbringlichkeit von Zins- und Tilgungsforderungen. Die Fähigkeit einer Immobilie, durch die Rückflüsse nachhaltig den Kapitaldienst abzudecken, steht immer mehr im Fokus potenzieller Kapitalgeber. Wenn bestimmte vorher festgelegte Kennzahlen nicht erreicht werden, liegt ein so genannter Covenantbruch vor.
 

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Zuletzt aktualisiert: 15.05.2018
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