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Maklerprovision
english: courtesy (to a broker); agent's fee; brokerage; leasing commission(s)
 
Die Maklerprovision, auch als Courtage oder Maklergebühr bezeichnet, ist die Vergütung für die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers. Der Anspruch entsteht ausschließlich dann, wenn der mit der Einschaltung des Maklers erstrebte Erfolg eintritt. Die Höhe ist nach dem Willen des Gesetzgebers völlig unabhängig davon, welcher Sach- und Zeitaufwand beim Makler anfällt. Die Provision wird frei vereinbart und kann bei der Kaufvertragsvermittlung drei bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Welchen Anteil davon Verkäufer und Käufer übernehmen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In manchen Bundesländern wird die Zahllast ganz auf den Käufer abgewälzt. Soweit der Objektanbieter zur Provisionszahlung verpflichtet wird, spricht man von einer Innenprovision. Zahlt dagegen der Käufer bzw. Mieter Maklerprovision, spricht man von Außenprovision.

Besteht ein Provisionsanspruch, fehlt es aber an einer Vereinbarung über deren Höhe, ist die "übliche" Maklerprovision als vereinbart anzusehen. Eine erfolgsunabhängige Provision kann in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vereinbart werden. Das deutsche Maklerrecht geht von der Fallgestaltung aus, dass eine der beiden Parteien, zwischen denen der Makler vermittelt, Auftraggeber ist. Welcher das ist – Objektanbieter oder Objektsuchender – bleibt offen. Das Gesetz erweist sich in diesem Punkt als lückenhaft. Denn so kann jede der beiden Vertragsparteien davon ausgehen, dass der jeweils andere Vertragspartner Auftraggeber des Maklers ist. Das Fehlen eines eindeutigen Provisionssystems ist Quelle für viele Rechtstreitigkeiten, wie sie in anderen Branchen völlig unbekannt sind. Solche Rechtstreitigkeiten sind zum Beispiel auch im Maklergeschäft der Niederlande oder in Großbritannien nicht denkbar.

Vorschriften über Provisionshöhen gibt es nur bei der Wohnungsvermittlung. Dort ist die Provision nach oben begrenzt. Sie darf nach dem Gesetz gegenüber Wohnungssuchenden höchstens zwei Monatsmieten betragen zuzüglich Mehrwertsteuer, aber "ohne Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist." Ein Wohnungsmieter, der mehr als die zwei Monatsmieten bezahlt hat, kann den überhöhten Teil zurückfordern. Außerdem handelt der Makler ordnungswidrig und muss zusätzlich mit einem Bußgeld rechnen.

Bei Ausstellung der Provisionsrechnung muss der Makler folgendes beachten: Sie muss den vollständigen Namen des Maklers (der Firma) und des Kunden enthalten. Die Rechnung muss ein Datum enthalten. Der Makler muss seine Steuernummer und die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer angeben. Die Umsatzsteuer muss separat unter Angabe des Umsatzsteuersatzes ausgewiesen werden.

Im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD von 2013 wurde vereinbart, für Maklerleistungen insbesondere im Bereich der Mietwohnungsvermittlung das sogenannte Bestellerprinzip einzuführen. Dabei bezahlt nur der Auftraggeber den Makler. In der Regel ist dies der Vermieter. Allerdings ist es weiter möglich, dass auch ein Mietinteressent – etwa vor einem beruflichen Umzug in eine andere Stadt – einem Makler einen Suchauftrag nach einer neuen Wohnung erteilt und dadurch zum Auftraggeber wird.

2015 wurde das Bestellerprinzip im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes umgesetzt. Das Gesetz ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Die Neuregelung stieß auf heftigen Widerstand, da viele auf das Vermietungsgeschäft spezialisierte Makler in Großstädten ihre Existenz gefährdet sahen. Das Bundesverfassungsgericht hat drei Verfassungsbeschwerden gegen die Regelung abgewiesen (Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15).

Bei extrem überhöhten Provisionsforderungen kann der Maklervertrag sittenwidrig und damit nichtig sein. Dies wurde vom OLG Frankfurt am Main in einem Fall entschieden, in dem der Makler ein erfolgsunabhängiges Honorar von über 13.000 Euro für Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit einem Unternehmensverkauf und zusätzlich eine Erfolgsprovision von 12 Prozent verlangt hatte. Bei dem Objekt handelte es sich um ein einfaches Hausgrundstück mit einer kleinen Frühstückspension, die das Finanzamt als „Liebhaberei“ ansah.

Nach Feststellung des Gerichts waren weder besondere Beratungsleistungen erforderlich, noch war die Höhe der Provision an sich gerechtfertigt. Das OLG verwies darauf, dass verschiedene Gerichte von einem Missverhältnis von Provision und Leistung ausgehen, wenn die Provision knapp doppelt so hoch ist wie vor Ort üblich. Marktüblich seien drei bis fünf Prozent. Werde ein Mehrfaches des Üblichen verlangt, bestehe ein auffälliges Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Betreffenden nahe lege. Sittenwidrigkeit liege insbesondere dann vor, wenn der Vertragspartner – wie hier – bei Immobiliengeschäften unerfahren sei. Das Gericht beurteilte den Maklervertrag insgesamt als nichtig, die gezahlten Beträge waren zurückzugewähren (OLG Frankfurt am Main, Az. 18 U 59/07, 05.02.2008).

Der Bundesgerichtshof hat sich 2014 mit der Frage beschäftigt, ob der Anspruch auf die Maklerprovision unverändert besteht, wenn der Kaufpreis erheblich heruntergesetzt (oder herunterverhandelt) wird. In früheren Urteilen hatte der BGH betont, dass eine geringe Senkung des Kaufpreises – um bis zu 15 Prozent – keine Auswirkungen auf die Maklerprovision habe. Denn dann seien der nachgewiesene und der abgeschlossene Kaufvertrag immer noch als identisch zu betrachten (Urteil vom 13.12.2007, Az. III ZR 163/07). Anders ist es aber, wenn die Preissenkung 50 Prozent überschreitet. In diesem Fall sieht das Gericht den nachgewiesenen und den abgeschlossenen Kaufvertrag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig an. Der Makler kann dann keine Provision mehr fordern, da praktisch am Ende ein anderer Vertrag abgeschlossen wurde als der, den er nachgewiesen hat (Urteil vom. 6.2.2014, Az. III ZR 131/13).
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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