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Modernisierung
english: modernisation; redecoration
 
Unter Modernisierung versteht man nach § 555b BGB bauliche Veränderungen, die

  • nachhaltig zur Einsparung von Endenergie bei der Mietsache führen (energetische Modernisierung),
  • durch die nachhaltig nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (ohne dass eine energetische Modernisierung vorliegt),
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert,
  • der Gebrauchswert des Mietobjekts nachhaltig erhöht wird,
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden,
  • zu denen der Vermieter aufgrund von Umständen gezwungen ist, die er nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind,
  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Davon abzugrenzen sind Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB), also Instandhaltungsmaßnahmen, die der Erhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen und Instandsetzungsmaßnahmen, durch die der ursprüngliche Zustand nach Schadensbeseitigung wiederhergestellt wird. Behoben werden dabei Bauschäden, die infolge von Beschädigungen, Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen entstanden sind.

Die Modernisierung einer Mietwohnung setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten "in Textform" ankündigt. Seit der Mietrechtsreform 2013 kann der Vermieter hinsichtlich energetischer Modernisierungen und solcher zwecks Einsparung von Primärenergie / Klimaschutz in der Modernisierungsankündigung auch anerkannte Pauschalwerte von Bauteilen nennen: Es ist also nicht nötig, zum Beispiel beim Austausch der Fenster die Wärmedurchgangswerte der alten Fenster von einem Sachverständigen ermitteln zu lassen, um die Modernisierung zu begründen. Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen eine höhere Miete verlangen. Dabei stehen ihm folgenden Möglichkeiten offen:

  • Er erhöht die Jahresmiete höchstens um bis zu 11 Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen ohne begleitende Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen (sogenannter Wertverbesserungszuschlag).
  • Er erhöht die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen.

Ein Berechnungsbeispiel zur elfprozentigen Mieterhöhung nach Modernisierung:

Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit zwei Wohneinheiten lässt die Fassade dämmen. Dadurch soll künftig weniger Heizenergie verbraucht werden. Somit entstehen folgende Kosten:
Reparatur eines Sturmschadens durch Baumäste an der Fassade: 2.000 Euro
Außendämmung mit Polystyrol-Platten: 5.000 Euro
Neue Thermofenster: 2.000 Euro
Installation neuer Zierdachrinnen aus Kupfer: 1.000 Euro
Summe: 10.000 Euro.

Die Kosten für die Reparatur des Sturmschadens können nicht in die Mieterhöhung einbezogen werden, da es sich nicht um Modernisierungskosten handelt. Das Gleiche gilt für die Kosten der Zierdachrinne als rein optische Verschönerung. Daher:
10.000 Euro
- 2.000 Euro
- 1.000 Euro
= 7.000 Euro Modernisierungskosten.

Die Jahresmiete kann dauerhaft um bis zu elf Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen angehoben werden. Laut Gesetz muss bei mehreren Wohnungen eine angemessene Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten erfolgen. Können Kosten nicht konkret der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden und sind die Wohnungen unterschiedlich groß, kann eine Aufteilung nach der Wohnfläche in Quadratmetern vorgenommen werden.

Hat in unserem Beispiel das Haus eine Gesamtwohnfläche von 140 m² (Wohnung 1 = 60 m², Wohnung 2 = 80 m2), könnte eine Aufteilung folgendermaßen aussehen:
11 Prozent von 7.000 Euro = Mieterhöhung (Haus) 770 Euro
770 Euro / 140 m2 Gesamtwohnfläche = 5,5 Euro / m2

  • Anteil Wohnung 1:
    60 m2 x 5,5 = 330 Euro Mieterhöhung im Jahr
    330 Euro / 12 = 27,50 Euro Mieterhöhung im Monat
  • Anteil Wohnung 2:
    80 m2 x 5,5 = 440 Euro Mieterhöhung im Jahr
    440 Euro / 12 = 36,67 Euro Mieterhöhung im Monat

Finanzierungskosten wie Zinsen gehören nicht zu den Modernisierungskosten, die in eine Mieterhöhung einfließen können. Wird das Modernisierungsvorhaben durch staatliche „verlorene“ Zuschüsse oder Kostenbeiträge des Mieters selbst unterstützt, sind diese Beträge nach § 559a BGB von den Modernisierungskosten abzuziehen. Wird ein rückzahlbares zinsvergünstigtes Förderdarlehen aufgenommen, ist die jährliche Zinsersparnis vom Mieterhöhungsbetrag nach § 559 BGB (also nicht von den Modernisierungskosten!) abzuziehen.

Im Beispiel hat der Vermieter ein zinsermäßigtes Darlehen in Höhe von 7.000 Euro bei der KfW aufgenommen. Er hat 2 Prozent weniger Zinsen pro Jahr bezahlt als üblich. Zinsermäßigung: 140 Euro im Jahr. Als jährliche Mieterhöhung (Haus) wären damit im Beispiel nicht 770 Euro, sondern 630 Euro anzusetzen.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB unterliegt nicht der Kappungsgrenze, die es bei einer Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete gibt. Sie darf jedoch nicht so hoch ausfallen, dass eine Mietpreisüberhöhung oder ein Mietwucher vorliegt.

Soll keine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB, sondern eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden, ist als Vergleichsmiete diejenige für modernisierte Wohnungen heranzuziehen. Außerdem ist die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB zu beachten: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in bestimmten Gebieten mit Wohnungsmangel 15 Prozent) erhöht werden.

Auch bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die infolge einer Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wird, müssen Fördermittel von den Modernisierungskosten abgezogen werden: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 01.04.2009 kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (Az. VIII ZR 179/08). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieterhöhungsverlangen wegen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie keine Wärmebedarfsberechnung beigelegt werden muss (Beschluss vom 10.04.2002, Az. VIII ARZ 3/01).

Prinzipiell haben Mieter die genannten Modernisierungsmaßnahmen an den Mieträumen zu dulden (§ 555d BGB). Dies gilt nicht in bestimmten Härtefällen. Vermieterseitige Modernisierungsmaßnahmen müssen auch nicht geduldet werden, wenn der Mieter zuvor bereits auf eigene Kosten mit Zustimmung des Vermieters eine ganz ähnliche oder entsprechende Maßnahme selbst hat durchführen lassen (zum Beispiel Austausch von Kohleöfen durch Gasheizung, BGH, Az. VIII ZR 110/11).

Im Fall einer Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann er den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Seit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 hat der Mieter bei einer energetischen Modernisierung in den ersten drei Monaten der laufenden Arbeiten nicht mehr das Recht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs.1a BGB). Dies gilt jedoch nicht für anderweitige Modernisierungsarbeiten.

Bei mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderten Wohnungen kann mit Hilfe einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung eine neue Kostenmiete berechnet und verlangt werden. Die gilt nicht mehr für Wohnungen, bei denen öffentliche Mittel nach dem Wohnraumförderungsgesetz nach dem 01.01.2002 bewilligt wurden beziehungsweise werden.

Hier wird auf vereinbarte Mieten abgestellt. Für Vermieter ist die Unterscheidung zwischen Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand für die Art der steuerlichen Absetzbarkeit entscheidend. Darüber hinaus stellt der Bund über die KfW Förderbank zinsverbilligte Kredite vor allem im Bereich der energieeinsparenden Maßnahmen bereit. Die Abwicklung erfolgt in der Regel über die Hausbank. Auch die Bundesländer und manche Städte und Gemeinden stellen hierfür Mittel bereit. Über die zuständige Stelle informiert das örtliche Bauamt.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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