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Zwangsversteigerungsvermerk
english: foreclosure notice (in land register)
 
Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners, also in seine Immobilien, kann durch die Eintragung einer Zwangshypothek, die Anordnung der Zwangsverwaltung oder durch die Zwangsversteigerung erfolgen. Der Gläubiger entscheidet, welchen Weg gehen will.

Wenn er das Grundstück zwangsversteigern lassen will, weil er sich aus dem Erlös die Befriedigung seiner Forderung verspricht, muss er einen entsprechenden Antrag bei dem Gericht stellen, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das Gericht prüft den Antrag – jedoch nur auf formelle Fehler. Es prüft nicht, ob der Anspruch des Gläubigers, den er mit der Zwangsversteigerung erfüllt haben möchte, tatsächlich besteht. Wenn der Antrag nicht zu beanstanden ist, ordnete es die Zwangsversteigerung an. Die Anordnung erfolgt durch Beschluss. Der Beschluss wird allen Grundstückseigentümern zugestellt.

Gleichzeitig mit dem Beschluss bittet das Gericht das Grundbuchamt, einen Zwangsversteigerungsvermerk in das Grundbuch einzutragen. Der/Die Rechtspfleger/in trägt dann in Abteilung II des Grundbuchs z.B. ein: „Die Zwangsversteigerung ist angeordnet.“

Damit wird für jeden, der Einsicht in das Grundbuch nimmt, z.B. weil er das Grundstück kaufen möchte oder zu seinen Gunsten eine Eintragung erfolgen soll, deutlich, dass das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile und seines Zubehörs „beschlagnahmt“ worden ist. Diese Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsversteigerung bedeutet, dass der Grundeigentümer keine Verfügungen über das Grundstück treffen kann, die denjenigen Gläubiger, der die Zwangsversteigerung beantragt hat, beeinträchtigen. Verfügungen, die den Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, beeinträchtigen, wären unwirksam. Alle anderen Verfügungen bleiben wirksam, da der Schuldner weiterhin Eigentümer des Grundstücks ist. Zu den Verfügungen, die dem betreibenden Gläubiger gegenüber unwirksam sind, zählen z.B. die Belastungen des Grundstücks mit Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Wohnrecht etc.) oder mit Grundschulden oder Hypotheken. Die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks hat für den Schuldner daher normalerweise die Konsequenz, dass er das Grundstück nicht mehr als Sicherheit für einen Kredit einsetzen kann.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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