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Tod des Mieters
english: death of a tenant
 
Verstirbt ein Mieter, endet dadurch das Mietverhältnis nicht, es sei denn, es wäre auf Lebenszeit abgeschlossen worden. Im Normalfall wird das Mietverhältnis entweder durch Verwandte, Mitmieter oder Erben fortgesetzt oder gekündigt.

Fortsetzung mit überlebenden Mietern

Haben mehrere Personen den Vertrag gemeinsam als Mieter unterzeichnet, führen die überlebenden Mieter den Mietvertrag ohne weitere Formalitäten fort. Sie können den Mietvertrag allerdings mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Todesfall stattfinden.

Eintritt in den Mietvertrag

Folgende Personengruppen treten auch ohne Unterschrift unter den bisherigen Mietvertrag automatisch beim Tod des Mieters in den Vertrag ein, sofern sie mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben:
  • Ehepartner/eingetragener Lebenspartner,
  • Kinder (sofern nicht Ehegatte eintritt),
  • Verwandte (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt),
  • jedes andere dauerhafte Haushaltsmitglied (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt).
Der Vertrag besteht unverändert weiter, die genannten Personen werden automatisch zu Mietern. Alle diese Personen können jedoch innerhalb eines Monats nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters erklären, dass sie nicht in den Vertrag eintreten wollen. Dann ist der Mietvertrag beendet. Bei Eintritt mehrerer Personen kann jeder Einzelne die Erklärung für sich abgeben.

Findet keine Fortsetzung mit überlebenden Mietern und auch kein Eintritt in den Vertrag statt, kommt es zur Vertragsfortsetzung mit den Erben. Diese müssen keinen gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter geführt haben. Die Erben können den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Dafür haben sie einen Monat Zeit, gerechnet von dem Zeitpunkt an, zu dem sie vom Tod des Mieters und von der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses mit anderen Personen erfahren haben.

Der Vermieter hat folgende Kündigungsmöglichkeiten
  • Bei Fortsetzung durch überlebende Mieter: Es gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln.
  • Bei Eintritt in den Mietvertrag: Kündigung mit Dreimonatsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Vertragseintritt. Voraussetzung: Wichtiger Grund in der Person des künftigen Mieters.
  • Bei Vertragsfortsetzung mit Erben: Dreimonatige Kündigungsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Todesfall und von der Nichtfortsetzung des Vertrages mit anderen Personen. Kein berechtigtes Interesse an der Kündigung erforderlich.
Für alle Forderungen aus dem Mietvertrag bis zum Tod des Mieters haften die Erben und gleichermaßen die in den Vertrag eintretenden Personen sowie ggf. die überlebenden Mieter, mit denen der Vertrag fortgesetzt wird. Falls der Verstorbene keine Kaution gestellt hat, kann der Vermieter von den Personen, die in den Vertrag eingetreten sind oder mit denen er fortgesetzt wird, die Stellung einer Mietkaution verlangen.

Denkbar ist jedoch auch, dass die Erben die Erbschaft ausschlagen. Dies ist wahrscheinlich, wenn der Nachlass überschuldet ist. In diesem Fall bestehen in der Regel auch Mietschulden. Der Vermieter muss befürchten, nicht nur auf seinen Forderungen "sitzen zu bleiben", sondern obendrein das Mietverhältnis zunächst einmal nicht rechtswirksam kündigen zu können. Er hat jedoch die Möglichkeit, eine Nachlasspflegschaft zu beantragen. Dafür muss er sich an das Nachlassgericht wenden. Mit Anordnung einer Nachlasspflegschaft hat der Vermieter in dem Nachlasspfleger einen Vertreter der Erben und kann diesem gegenüber seine Ansprüche durchsetzen.

Die Anordnung einer Nachlasspflegschaft setzt normalerweise ein Sicherungsbedürfnis voraus, das nicht besteht, wenn es keine Vermögenswerte im Nachlass gibt, die man sichern müsste. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat allerdings in einer vermieterfreundlichen Entscheidung festgestellt, dass ein Vermieter auch bei einem vermögenslos oder überschuldet verstorbenen Mieter eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB beantragen kann (7.5.2015, Az. 8 W 49/15).
 

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Zuletzt aktualisiert: 28.11.2017
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