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Terrorversicherung (Mietverhältnis)
english: terror insurance (tenancy)
 
In Zeiten der allgegenwärtigen Angst vor dem Terrorismus kann man auch eine Versicherung gegen dessen Folgen abschließen. Im Mietverhältnis kann mithin Streit darüber entstehen, ob der Mieter dem Vermieter die Kosten für eine Terrorversicherung für das Gebäude zu erstatten hat.

Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main handelt es sich bei der Terrorversicherung für gewerblich genutzte Mieträume um eine Sachversicherung – sofern zumindest eine gewisse Grundgefährdung des Gebäudes abhängig von dessen Art und Lage gegeben ist. Versichert wird die Gebäudesubstanz. Die Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Kostenposition im Mietvertrag erwähnt wurde. Nicht bezahlen muss der Mieter allerdings, wenn der Abschluss einer solchen Versicherung als unwirtschaftlich anzusehen ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.6.2009, Az. 2 U 54/09).

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat die Kosten für eine Terrorversicherung auch dann als umlagefähig angesehen, wenn es sich um kein besonders gefährdetes Gebäude handelt. Auch hier wurde gefordert, dass der Mietvertrag die Kosten für Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten ausweist (Urteil vom 15.2.2007, Az.: 13 U 145/06). Sollen die Kosten während des laufenden Mietverhältnisses neu umgelegt werden, muss der Mietvertrag dem Vermieter von Anfang an die Möglichkeit der Umlage neu entstehender Betriebskosten geben.

Der Bundesgerichtshof verurteilte im Jahr 2010 eine Gemeinde dazu, die Kosten für die Terrorversicherung von zwei gemieteten Bürogebäuden mit rund 22.000 m2 anteilig zu tragen. Im Gegensatz zu älteren Urteilen anderer Gerichte betonte der BGH jedoch, dass nicht bei allen Gebäuden unabhängig von der Gefahrenlage eine Terrorversicherung als wirtschaftlich anzusehen sei. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz sei nicht verletzt, wenn eine Kostenposition erforderlich und angemessen wäre. Dies sei in jedem Einzelfall zu prüfen. Hier begründete der BGH die Erforderlichkeit damit, dass es sich um einen optisch signifikanten Gebäudekomplex direkt neben dem statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions handle, bei dem eine gewisse Gefährdungslage vorhanden sei. Als gefährdet anzusehen seien insbesondere Gebäude mit großer Symbolkraft, staatliche Einrichtungen, Gebäude mit großem Publikumsverkehr wie Bahnhöfe oder Touristenattraktionen und Gebäude in deren unmittelbarem Umfeld.

Bei der Frage der Angemessenheit der Kosten wurde berücksichtigt, dass es für diese Art von Versicherungen nur einen einzigen Anbieter und somit keine alternativen Angebote gab. Angefallen waren Kosten von rund 76.000 Euro für zwei Jahre. Die Versicherung war im laufenden Mietverhältnis abgeschlossen worden, da der Gebäudeversicherer des Vermieters nach den Anschlägen vom 11.09.2001 für die Gefahr von Terrorschäden keinen Rückversicherungsschutz mehr erhielt und somit eine entsprechende Änderungskündigung des Versicherungsvertrages vornahm (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az.: XII ZR 129/09).
 

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Zuletzt aktualisiert: 11.09.2018
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