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Immobilienfonds - Geschlossener Immobilienfonds
english: real estate investment trust - closed property fund; closed-end real estate fund
 
Geschlossene Immobilienfonds stellen das Finanzvermögen einer Gesellschaft dar, deren Initiatoren dieses Vermögen zur Entwicklung oder zum Erwerb einer oder mehrerer bestimmter Immobilien vollständig verwenden. Interessierte Investoren kaufen Anteile an dem Fonds, bis die für das Objekt benötigte festgelegte Finanzierungssumme erreicht wird. Dann wird der Fonds "geschlossen".

Die jeweiligen Beteiligungszertifikate können in der Regel nicht mehr zurückgegeben werden. Ein Verkauf der Beteiligung setzt voraus, dass ein Interessent dafür auf dem so genannten Zweitmarkt gefunden wird. Zweck geschlossener Immobilienfonds kann entweder die Nutzung von Steuervorteilen oder aber die Gewinnerzielung durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen sein.

Der Anleger wird steuerlich und wirtschaftlich wie ein direkter Immobilieneigentümer behandelt. Die Rechtskonstruktion des Fonds ist entweder eine Kommanditgesellschaft (wobei die im Handelsregister vermerkten Kommanditisten die Anteilseigner sind und der im Grundbuch eingetragene Komplementär in der Regel keine Anteile hält) oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, für die ein Treuhänder im Grundbuch eingetragen ist.

Seit Inkrafttreten der Steueranpassungsgesetze 1999, 2000, 2002 haben steuerorientierte geschlossene Immobilienfonds ihre steuerliche Attraktivität eingebüßt. Mit Inkrafttreten des so genannten 5. Bauherrenerlasses zum 1. Januar 2004 wurden die Steuerspar-Möglichkeiten bei einer Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds weiter begrenzt. Wer nach dem 31.12.2003 Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds gezeichnet hat, durfte die Erwerbsnebenkosten nicht mehr im Erstjahr in voller Höhe steuersparend geltend machen, sondern musste sie auf die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilen.

Seit dem 10. November 2005 gehören geschlossene Fonds, die überwiegend auf die Erzielung steuerlicher Vorteile auf Seiten des Investors zielen, ganz der Vergangenheit an. Wer ab diesem Tag eine Fondsbeteiligung zeichnete, kann die üblichen Anfangsverluste nicht mehr mit seinem restlichen Einkommen Steuer sparend verrechnen, sondern allein mit den künftigen Erträgen aus dieser Fondsbeteiligung. Die Gesetzesänderung zielte weniger auf geschlossene Immobilien- und Schiffsfonds, sondern in der Hauptsache auf eindeutig steuerinduzierte Beteiligungen, also Medien- und Windpark- sowie die so genannten Wertpapierhandelsfonds.

Initiatoren von Immobilienfonds, die ausschließlich die Erwirtschaftung von langfristigen Renditen im Auge hatten, haben auch heute noch durchaus Erfolg. Im Focus neuerer Fondskonzeptionen stehen daneben Objekte, bei denen bewusst auf niedrige Risiken gesetzt wird. Damit soll dem Sicherheitsbedürfnis der Anleger Rechnung getragen werden. Ins besondere Blickfeld geraten aber auch ausländische Liegenschaften vor allem in den Niederlanden, Frankreich und den USA.

Eine Änderung ergab sich für geschlossene Fonds seit 1. Juli 2005 durch das Anlegerschutzverbesserungsgesetz vom 28. Oktober 2004. Es führte zu ihrer Einbeziehung in den Anwendungsbereich des Verkaufsprospektgesetzes. Bevor ein Verkaufsprospekt der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird, muss er der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) übermittelt werden. Diese muss die Veröffentlichung gestatten. Sie überprüft den Prospekt allerdings nur auf Vollständigkeit und formale Richtigkeit. Eine Bewertung des Fonds selbst erfolgt durch die BaFin nicht.

Die BaFin kann den Vertrieb von Fondsanteilen untersagen, wenn kein Prospekt veröffentlicht wurde oder der Prospekt unvollständig ist. Mit dieser Unterstellung der Prospektierung geschlossener Fonds unter die Kontrolle der BaFin ist ein erster Schritt geschlossener Fonds vom grauen in den regulierten Kapitalmarkt getan.

Seit 22. Juli 2013 gelten auch für geschlossene Immobilienfonds strengere Regeln. Das aufgrund der europäischen AIFM-Richtlinie erlassene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sieht unter anderem vor, dass auch geschlossene Fonds eine Verwahrstelle benötigen. Dies wurde von vielen Depotbanken als zusätzliches Geschäftsfeld begrüßt. Verwalter geschlossener Fonds müssen nun diverse Vorschriften erfüllen, die bisher nur bei offenen Fonds zum Tragen kamen. Dazu gehört ein internes, aber vom Fondsmanagement unabhängiges Risikocontrolling. Fondsgesellschaften benötigen ferner auch eine Risikostrategie, mit schriftlich niedergelegten Grundsätzen des Risikomanagements für jeden einzelnen Fonds.

Beschrieben werden müssen dabei die Methoden, Mittel und Vorkehrungen zur Erfassung und Überwachung der Risiken, ferner auch die Aufgabenverteilung der verantwortlichen Personen bzw. Abteilungen. Ebenso sind Kommunikationswege zwischen Fondsmanagement und Risikocontrolling darzustellen und sowohl Inhalte als auch Häufigkeit der Risikoberichte an die Geschäftsleitung zu dokumentieren. Beachtung finden müssen auch mögliche Quellen für Interessenkonflikte zwischen Fondsmanagement und Risikocontrolling.
 

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Zuletzt aktualisiert: 06.11.2018
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