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Zweitwohnungssteuer
english: tax on a second home
 
Die Zweitwohnungssteuer wird von der Gemeinde erhoben. Zunächst wurde sie von Gemeinden in Fremdenverkehrsgebieten eingesetzt, zuerst von Überlingen 1973, mittlerweile ist sie auch in Gemeinden in Nicht-Fremdenverkehrsgebieten üblich (z.B. Köln ab 1.1.2005, Berlin ab 19.12.1997).

Eine Zweitwohnung (auch: Nebenwohnung) im Sinne der Zweitwohnungssteuer-Satzungen ist eine Wohnung, die der Inhaber unterhält:
  • neben seiner Hauptwohnung,
  • zu Zwecken seines persönlichen Lebensbedarfs oder des persönlichen Lebensbedarfs seiner Familie.


Eine vorübergehende Nutzung der Wohnung zu anderen Zwecken (Vermietung an Dritte) schließt nicht aus, dass die Wohnung als Zweitwohnung gilt. Steuerpflichtig ist der Inhaber (also der tatsächliche Nutzer der Wohnung), unabhängig davon, ob er:
  • Eigentümer oder
  • Mieter oder
  • Nutzungsberechtigter
seiner Zweitwohnung ist.

Bemessungsgrundlage ist die Nettokaltmiete der Wohnung. Die Kölner Zweitwohnungssteuer beträgt z.B. zehn Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bei eigengenutzten Wohnungen wird die Miete nach dem jeweils gültigen Mietspiegel der Stadt herangezogen.

Wenn mehrere Personen die Wohnung nutzen, wird der auf den einzelnen Bewohner entfallende Wohnungsanteil als Zweitwohnung gerechnet, es kommen entsprechende Anteile für Küche und andere gemeinsam genutzte Räume hinzu. Bei zwei Personen, von denen eine ihren Nebenwohnsitz an der Adresse hat, ist Bemessungsgrundlage also die halbe Nettokaltmiete.

Von der Besteuerung sind meist verschiedene Arten von Wohnungen ausgenommen. Z.B.:
  • Wohnungen in Pflegeeinrichtungen,
  • Wohnungen, die unentgeltlich zu Therapie- oder sozialpädagogischen Zwecken zur Verfügung gestellt wurden,
  • Wohnungen, die von Trägern der Jugendhilfe entgeltlich / unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden,
  • Zufluchtswohnungen in Frauenhäusern,
  • Räume zum Zwecke des Strafvollzugs.
(Nach: Satzung Köln; je nach Gemeinde unterschiedliche Regelungen möglich.)

Bei Studenten geht man davon aus, dass der Hauptwohnsitz am Wohn- und Studienort liegt. Ehemalige "Kinderzimmer" bei den Eltern im Heimatort sind meist von der Zweitwohnungssteuer ausgenommen. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts ist jedoch nichts gegen die Erhebung der Zweitwohnungssteuer einzuwenden, wenn ein Student sein Zimmer am Studienort als Zweitwohnsitz anmeldet und seine Hauptwohnung am Wohnort seiner Eltern behält. Das Argument einer Ungleichbehandlung mit Studenten, die ihren Hauptwohnsitz am Studienort unterhalten, ließ das Gericht nicht gelten (Urteil vom 17.02.2010, Az. 1 BvR 529/09).

Der Wohnungsinhaber muss sich bereits beim Einzug Gedanken über den Status der Wohnung machen, da er sich ggf. mit dem Nebenwohnsitz in der betreffenden Gemeinde anmelden muss. Inhaber von Nebenwohnungen fallen unter die Zweitwohnungssteuer. Es handelt sich um eine Jahressteuer, die per Quartal fällig wird.

Das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 11.10.2005, Az. 1 BvR 1232/00 und 1 BvR 2627/03) hat entschieden, dass die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer für die beruflich genutzte Nebenwohnung eines verheirateten, nicht getrennt lebenden Berufstätigen unzulässig ist. Im verhandelten Fall ging es um einen Ehemann, der sich in Hannover eine Nebenwohnung gemietet hatte, um dort während der Woche seiner Arbeit nachzugehen. Frau und Kind wohnten weiter anderenorts in der Hauptwohnung.

Das Gericht befand, dass die Erhebung der Zweitwohnungssteuer hier gegen Art.6 Abs.1 des Grundgesetzes (Schutz von Ehe und Familie) verstoße. Die entsprechende Satzung der Stadt Hannover sei in diesem Punkt nichtig. Die meisten gemeindlichen Satzungen sind inzwischen dementsprechend geändert worden. Soweit dies noch nicht geschehen ist, können Steuerpflichtige unter Hinweis auf das Urteil gegen einen Steuerbescheid Widerspruch einlegen.

Dies bezieht sich jedoch nicht auf beruflich genutzte Zweitwohnungen unverheirateter Personen. So wies das Bundesverfassungsgericht die Verfassungsbeschwerde eines Polizisten ab, den die Stadt München zur Zahlung der Zweitwohnungssteuer herangezogen hatte. Der Beamte war von seinem Dienstherrn dazu verpflichtet worden, am Ort seiner Dienststelle in München eine Wohnung zu beziehen. Zwar enthielt die städtische Satzung eine entsprechende Ausnahme für beruflich veranlasste Zweitwohnungen. Diese galt aber nur für verheiratete Personen. Der ledige Kläger wohnte jedoch an seinem Heimatort bei seiner Mutter und war dort mit dem Hauptwohnsitz gemeldet (Urteil vom 17.02.2010, Az. 1 BvR 2664/09).

Wird eine Zweitwohnung als reine Kapitalanlage ohne Möglichkeit der Eigennutzung ausschließlich an Fremde vermietet – etwa als Ferienwohnung – scheidet eine Besteuerung mit der Zweitwohnungssteuer aus. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht mehrfach betont (Urteil vom 30.6.1999, Az. 8 C 6.98, Urteil vom 26.09.2001, Az. 9 C 1.01). 2014 entschied das Gericht, dass auch eine ausschließlich als Investition dienende, längerfristig leerstehende Wohnung nicht der Zweitwohnungssteuer unterliegt, da sie nicht für Zwecke der persönlichen Lebensführung vorgehalten wird (BVerwG, Urteil vom 15.10.2014, Az. 9 C 5.13). Probleme entstehen jedoch bei einer Mischnutzung.

Bei einer mit der beauftragten Vermittlerin vereinbarten Eigennutzungsmöglichkeit von vier Wochen pro Jahr ist nach dem Bundesverwaltungsgericht eine Erhebung der Zweitwohnungssteuer auf Basis der Jahreskaltmiete unverhältnismäßig (Urteil vom 30. 6. 1999, Az. 8 C 6. 98). Hat der Eigentümer dagegen eine rechtlich abgesicherte Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten, ist bereits eine Besteuerung auf Basis der Jahreskaltmiete zulässig (Urteil vom 26.09.2001, Az. 9 C 1.01). Maßgeblich ist dabei die theoretische Nutzungsmöglichkeit und nicht die tatsächlich erfolgte Nutzung. Ob eine anteilige Nutzung besteuert wird, ist Sache der Gemeinde; dies kann satzungsmäßig bestimmt werden. Ein Nachweis gegenüber dem Finanzamt kann etwa durch Vorlage eines Vertrages mit einem Vermittlungsunternehmen stattfinden, in dem eine Eigennutzung durch den Eigentümer ausgeschlossen wird.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 15.10.2002 (Az. IX R 58/01) ist die vom Inhaber einer Ferienwohnung gezahlte Zweitwohnungssteuer mit dem auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Das Bundesverfassungsgericht hat 2014 eine Zweitwohnungssteuersatzung mit degressivem Steuertarif für nichtig erklärt. Dieser bewirke ohne hinreichenden Grund eine Ungleichbehandlung der Steuerschuldner, weil er weniger leistungsfähige Steuerschuldner prozentual höher belaste als wirtschaftlich leistungsfähigere. Aus dem betreffenden Stufentarif ergab sich mit steigendem Mietaufwand weitgehend ein sinkender Steuersatz. Damit war aus Sicht des Bundesverfassungsgerichts das Grundrecht auf Gleichbehandlung aus Art. 3 Abs. 1 GG und damit das Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit missachtet worden (Beschluss vom 15.1.2014, Az. 1 BvR 1656/09).
 
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Zuletzt aktualisiert: 02.10.2018
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