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Zitterbeschluss (Wohnungseigentümerversammlung)
english: shaky resolution (freehold flat owners' meeting)
 
Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind grundsätzlich gültig, solange sie nicht nach erfolgter Anfechtung innerhalb Monatsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt sind (§ 23 Abs. 4 WEG). Dies gilt grundsätzlich auch für mehrheitlich gefasste Beschlüsse, die an sich der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen. So ist beispielsweise ein lediglich mit Mehrheit gefasster Beschluss über die Vornahme baulicher Veränderungen trotz an sich erforderlicher Zustimmung aller Wohnungseigentümer wirksam, wenn er nicht angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt worden ist.

Man "zittert" also einen Monat, ob eine Anfechtung und damit eine Ungültigerklärung erfolgt oder ob die Anfechtung unterblieb, und damit der nur mehrheitlich gefasste Beschluss trotz an sich erforderlicher Allstimmigkeit in sogenannte Bestandskraft erwächst.

Die an sich nur für Beschlussangelegenheiten geltende Regelung des § 23 Abs. 4 WEG wurde seit Ende der 80-er Jahre bis zur Jahrhundertentscheidung des BGH vom 20. September 2000 (Az. V ZB 658/99) über lange Zeit auch auf Angelegenheiten bzw. in Fälle angewendet, die eigentlich nur durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG, nämlich durch Zustimmung aller Eigentümer und Eintragung in das Grundbuch, hätten geregelt werden dürfen. Dies betraf insbesondere Regelungen, durch die die gesetzliche oder in Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen getroffene Kostenverteilung durch mehrheitliche Beschlussfassung geändert wurde. Unterblieb die Anfechtung, wurden diese Zitterbeschlüsse, auch als Pseudovereinbarung oder Ersatzvereinbarung bezeichnet, bestandskräftig.

Mit seiner Jahrhundertentscheidung zog der BGH unter diese Rechtsauffassung einen Schlussstrich. Seither sind Mehrheitsbeschlüsse, durch die gesetzliche Bestimmungen oder davon abweichend getroffene Vereinbarungen geändert oder aufgehoben werden, als gesetzes- oder vereinbarungsändernde Mehrheitsbeschlüsse von Anfang an nichtig und zwar auch rückwirkend.
 

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Zuletzt aktualisiert: 26.11.2018
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