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Zurückbehaltungsrecht
english: right of retention; possessory lien; lien
 
Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Beseitigung von Wohnungsmängeln nicht nach, kann der Mieter abhängig von der Erheblichkeit des Mangels die Miete mindern. Erfolgt auch hierauf keine Reaktion, steht ihm als weitere Möglichkeit das Zurückbehaltungsrecht zur Verfügung. Dieses entstammt § 320 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach kann, wer aus einem Vertrag Verpflichtungen hat, die Zahlungen bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, wenn er nicht vorleisten muss ("Einrede des nicht erfüllten Vertrages").

Konsequenz im Mietrecht: Der Mieter zahlt vorläufig weniger oder gar keine Miete mehr. Vorläufig, weil er bei Beseitigung der Mängel den vollen Betrag nachzahlen muss – denn es geht hier nicht um geminderte Miete, sondern nur um einen "Zahlungsaufschub" als Druckmittel.

Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts wird von Gerichten unterschiedlich beurteilt. Manche setzen als Maximalbetrag das Dreifache der Kosten der Mängelbeseitigung an (BGH WM 2003, 439), andere das Drei- bis Fünffache der zulässigen Mietminderung (Mietminderung 5 Prozent = Zurückbehaltung 15 bis 25 Prozent der Miete). Im Extremfall kann die Zurückbehaltung die gesamte Miete umfassen.

Seit der Mietrechtsreform von 2001 ist dieses Recht des Mieters in § 556b BGB näher geregelt. Danach kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bei der Mietzahlung geltend machen, wenn er gegen den Vermieter eine offene Forderung wegen Schadenersatz aufgrund von Wohnungsmängeln, aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete oder auf die Mietsache getätigten Aufwendungen hat. Er muss diese Absicht jedoch mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete, die er zurückbehalten will, dem Vermieter in Textform ankündigen.

Alternativ kann der Mieter in diesen Fällen auch mit Gegenforderungen des Vermieters aufrechnen. Soll jedoch Druck ausgeübt werden, um die Beseitigung von Mängeln zu bewirken, wird das Zurückbehaltungsrecht in der Regel das sinnvollere Mittel sein.

Mit Urteil vom 03.11.2010 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes eine Mängelanzeige unbedingt voraussetzt. Für Zeiträume vor der Anzeige eines Wohnungsmangels beim Vermieter (im BGH-Fall: Schimmel) kann also kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden. Seine Funktion als Druckmittel kann dieses Recht dem BGH zufolge nämlich nicht entfalten, wenn der Vermieter gar nicht weiß, dass es in der Wohnung einen Mangel gibt. Im Entscheidungsfall war damit die Zurückbehaltung der Miete nicht gerechtfertigt und der Vermieter durfte wegen ausbleibender Mietzahlung kündigen (Az. VIII ZR 330/09).
 

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Zuletzt aktualisiert: 26.11.2018
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