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Mietvertrag
english: tenancy agreement; rental agreement; leasehold agreement; contract of lease; lease (contract); lease deed; rent contract
 
Der Mietvertrag ist als eigener Schuldrechtstypus im BGB ausgiebig geregelt. Das spezielle Wohnungsmietrecht ist in den §§ 549 – 577a mit zum großen Teil zwingenden Vorschriften zusammengefasst. Im Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu überlassen. Die Mietsache muss bei der Überlassung, also bei Beginn des Mietverhältnisses, in einem Zustand sein, der es dem Mieter ermöglicht, die Sache so zu benutzen, wie es vertraglich vorgesehen ist, zum Beispiel als Wohnung, als Friseurladen, als Garage. Der Vermieter muss die Mietsache auch während der Mietzeit in diesem Zustand halten. Außerdem muss der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“ tragen (§ 535 Abs. 1 BGB). Damit sind unter anderem die Nebenkosten gemeint. Der Mieter muss die vereinbarte Miete bezahlen. Sie ist jeweils am Monatsanfang, spätestens am 3. Werktag fällig.

Allgemein gilt, dass ein Mietvertrag formlos abgeschlossen werden kann. Ist bei einem Wohnungsmietvertrag eine Laufzeit von über einem Jahr vorgesehen, bedarf er der Schriftform. Ein mit dieser Bedingung mündlich zustande gekommener Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Bedeutsam für den Abschluss eines Mietvertrages ist die Bestimmung der Mietvertragspartei. Bei Eheleuten oder Lebenspartnern empfiehlt sich der Abschluss des Vertrages mit beiden Partnern, da auf diese Weise beide vertraglich in die Pflicht genommen werden, auch wenn ein Partner auszieht. Dazu sollten auch beide Ehepartner als Mieter aufgeführt werden. Wenn nur einer aufgeführt ist und unterschreibt, ist nur er Mieter geworden. Wenn beide genannt werden, aber nur einer unterschreibt, ist der Vertrag wohl mit beiden zustande gekommen. Beide Ehepartner werden auch dann Mieter, wenn nur ein Ehepartner als Mieter aufgeführt ist, aber beide unterschrieben haben. Das gilt auch für die eingetragene Lebensgemeinschaft. Bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft wird nur der Mieter, der benannt ist und unterschrieben hat. Gehört zum Mieterhaushalt ein pflegebedürftiger Erwachsener, sollte er nicht Mieterpflichten als Teil der Mietvertragspartei übernehmen, da er möglicherweise nicht in der Lage ist, als Mietvertragspartei Erklärungen abzugeben, die sich auf das Mietverhältnis beziehen.

Hinsichtlich der Laufzeit des Mietvertrages gibt es eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten (Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit, Zeitmietvertrag mit fester Laufzeit, Ausschluss des gegenseitigen Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit). Gewerberaummietverträge enthalten häufig Mietvertragsverlängerungsoptionen zu Gunsten des Mieters. Es können auch unterschiedliche Mietanpassungsmöglichkeiten vereinbart werden: Anpassung jeweils an die Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete, Betriebskostenanpassungen. Beim Gewerbemietvertrag kommen alle weiteren nach dem Preisklauselgesetz zulässigen Anpassungsmöglichkeiten hinzu. Mietkautionen sind in Wohnraummietverträgen auf drei Monatsmieten begrenzt. In Gewerberaummietverträgen gibt es keine Begrenzung.

Soweit der Mieter Mieträume mit Einrichtungsgegenständen versehen hat, muss er sie bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen. Er muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat – abgesehen von den üblichen Gebrauchsspuren natürlich. Soweit sie nicht unter Vollstreckungsschutz fallen, steht dem Vermieter ein Pfandrecht an diesen Gegenständen zum Ausgleich von Mietforderungen zu. Der Mieter haftet für Schäden an den Mieträumen, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind.

Will der Mieter die Mietsache verändern, muss der Vermieter zustimmen. Fehlt die Zustimmung, kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen. Bei Auszug muss der Mieter die Veränderung rückgängig machen. Er muss also den alten Zustand wieder herstellen. Er muss also zum Beispiel die Badewanne, die er durch eine Dusche ersetzt hat, wieder einbauen. Die Erlaubnis des Vermieters, die Veränderung vorzunehmen, bedeutet nicht gleichzeitig seine Zustimmung, dass der Mieter die Wohnung im geänderten Zustand zurückgeben darf. Der Vermieter kann den Rückbau verlangen. Er kann auch die Änderung akzeptieren und auf den Rückbau verzichten, muss dem Mieter dann einen Ausgleich dafür zahlen. Es empfiehlt sich dringend, schon vor der Änderung der Mietsache durch den Mieter eine Regelung darüber zu treffen, in welchem Zustand die Mietsache zurückgegeben werden muss.

Der Tod des Vermieters berührt das Mietverhältnis nicht. Bei Tod des Mieters können sowohl der Vermieter als auch der Erbe das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen. Beim Wohnungsmietvertrag treten der Ehegatte oder der Lebenspartner und Familienangehörige sowie andere Personen, soweit sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, in das Mietverhältnis ein. Kauf bricht Miete nicht. Die Vermieterstellung erlangt der Käufer eines vermieteten Objektes mit seiner Eintragung ins Grundbuch.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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