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Gesamtschuldnerische Haftung (Wohnungseigentümer)
english: joint and several liability (flat owners)
 
Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach früherem Recht kein selbständiges Rechtssubjekt war, also weder als natürliche noch als juristische Person handeln konnte, galt danach für Wohnungseigentümer der Grundsatz der ge­samt­schuld­neri­schen Haftung. Das bedeutete, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegenüber Dritten, die für die Ge­mein­schaft Lieferungen oder Leistungen erbrachten, als Ge­samt­schuld­ner hafteten. Jeder einzelne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer konnte von einem Gläubiger in voller Höhe der er­brach­ten Leistung in Anspruch genommen werden, hatte allerdings im Verhältnis gegenüber den übrigen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern einen Anspruch auf anteilige Erstattung.

Mit dieser Rechtsauffassung hatte der BGH in einer Grund­satz­ent­scheidung gebrochen (BGH, V ZB 32/05, Beschluss vom 02.06.2005). Nach dieser Rechtsprechung und seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft rechts­fä­hig, so­weit sie bei der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (§ 10 Abs. 6 WEG). Sie haftet in voller Höhe mit ihrem Ver­wal­tungs­ver­mögen (§ 10 Abs. 7 WEG). Gläubiger der Woh­nungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft haben danach einen Pfän­dungs­an­spruch in das Ver­wal­tungs­ver­mögen der Woh­nungs­eigen­tü­mer. Ver­fügt also die Ge­mein­schaft bei­spiels­wei­se über eine ent­spre­chen­de In­stand­hal­tungs­rück­stellung, kann der Heiz­öl-Lie­fe­rant im Wege der Pfän­dung seine An­sprüche aus den Mi­tteln der In­stand­hal­tungs­rück­stellung be­frie­di­gen.

Der einzelne Wohnungseigentümer haftet gemäß §10 Abs. 8 Satz 1 WEG einem Gläubiger gegenüber nur noch in Höhe seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind (quotale Außenhaftung). Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass sich die einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber einem Gläubiger der Gemeinschaft klar und eindeutig persönlich zur Zahlung verpflichtet haben.

Eine weitere Ausnahme gilt nach jetzt herrschender Rechtsprechung dann, wenn nach Landesrecht eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks geregelt ist. Das betrifft die Fälle, in denen beispielsweise die Wohnungseigentümer nach kommunalabgabenrechtlichen Bestimmungen in einzelnen Bundesländern gesamtschuldnerisch die Entgelte für die Abfallentsorgung, die Straßenreinigung und auch die Kosten für die erstmalige Herstellung einer zentralen Schmutzwasserentsorgung zu zahlen haben (BGH, Urteil vom 18.6.2009, VII ZR 196/08; Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13).
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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