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Mieterhöhung
english: rent increase
 
Unter Mieterhöhung versteht man die Neufestsetzung einer Miete, die über der bisher bezahlten Miete liegt. Dies kann durch einvernehmliche Vertragsänderung, durch einseitige Erklärung, durch Änderungskündigung oder durch das gesetzlich geregelte Mieterhöhungsverlangen erfolgen.

Auf welche Weise eine Mieterhöhung stattfinden kann, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, nach der Art des Mietverhältnisses und den jeweils zutreffenden Vorschriften. Die Erhöhung der Miete im Wege der Änderungskündigung ist nur bei Mietverhältnissen möglich, die sich nicht auf Wohnungen beziehen. Die Mieterhöhung durch einseitige Erklärung ist bei öffentlich gefördertem Wohnraum nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz möglich.

Nach § 558 BGB kann der Vermieter von Wohnraum die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miethöhe bei Inkrafttreten der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der vorangehenden Mieterhöhung vorgebracht werden. Ferner darf der Vermieter die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Das bedeutet: Er darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um über 20 Prozent erhöhen. Mieterhöhungen auf Grund einer Modernisierung und Betriebskostenerhöhungen werden bei den oben genannten Fristen und der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnungen Gemeinden oder Teile von Gemeinden benennen, in denen Wohnungsknappheit herrscht. In diesen Gebieten wird die Kappungsgrenze auf 15 Prozent heruntergesetzt. Die Festlegung gilt für jeweils fünf Jahre.

Bei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Bundesgerichtshof zufolge immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen – und nicht eine womöglich abweichende im Mietvertrag. Es kommt bei Mieterhöhungen nicht mehr darauf an, wie groß die Flächenabweichung ist. Die Kappungsgrenze ist jedoch immer zu beachten, und bei ihr zählt die bisher gezahlte Miete (Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Verstreichen der Zwei-Monatsfrist Frist für die Zustimmung erhoben werden.

Eine Mieterhöhung ist auch nach weiteren Vorschriften möglich. So wird bei einer Staffelmiete die Miete in regelmäßigen Zeitabständen um einen vorher vertraglich festgesetzten Betrag erhöht (§ 557a BGB). Bei einer Indexmiete ist die Höhe der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gebunden (§ 557b BGB). Nach der Durchführung von bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete um jährlich 11 Prozent der angefallenen Kosten erhöht werden (§ 559 BGB). Auch Betriebskostenumlagen können bei Bedarf erhöht werden, dabei gelten jedoch nicht die Regeln einer Mieterhöhung.

Wesentliche Änderungen eines Mietvertrages unterliegen der Formvorschrift des § 550 BGB und damit der Schriftform. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 25. November 2015 betont, dass jede Änderung der Miethöhe eine wesentliche Änderung des Mietvertrages ist und damit schriftlich erfolgen muss. Dies gilt auch bei einer Mieterhöhung um nur 20 Euro oder 1,5 Prozent. Der Bundesgerichtshof änderte mit dieser Entscheidung die gängige Rechtsprechung der Obergerichte, die bis dahin bei geringen Mieterhöhungen keine Schriftform gefordert hatten (Az. XII ZR 114/14).
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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