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Beschlussfähigkeit (Wohnungseigentümerversammlung)
english: quorum; presence of a quorum
 
Damit eine Wohnungseigentümerversammlung rechtswirksame Beschlüsse fassen kann, muss sie beschlussfähig sein. Beschlussfähig ist eine Versammlung nur dann, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer und von ihnen vertretene Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der für sie im Grundbuch verzeichneten Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG).

Die Beschlussfähigkeit muss zu Beginn der Versammlung anhand der Anwesenheitsliste festgestellt werden. Im Zweifelsfall muss sie im Verlauf der Versammlung, gegebenenfalls zu jedem Beschlusspunkt erneut festgestellt werden, wenn einzelne Eigentümer die Versammlung zeitweilig oder endgültig verlassen haben und deshalb Zweifel an der Beschlussfähigkeit bestehen. Sind einzelne Eigentümer nicht stimmberechtigt, sind deren Miteigentumsanteile nicht mitzuzählen. Von dem so genannten Quorum von "mehr als der Hälfte" der Miteigentumsanteile kann durch Vereinbarung, also auch in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden.

Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, hat der Verwalter eine neue Versammlung mit gleicher Tagesordnung einzu­be­ru­fen, die dann unabhängig von der Höhe der vertretenen Mit­ei­gen­tumsanteile beschlussfähig ist. Hierauf ist in der Einla­dung hinzuweisen. Eine so genannte Eventual-Einladung ist nur zu­lässig, wenn dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbart ist.

Fasst eine Wohnungseigentümerversammlung trotz Beschluss­unfähigkeit dennoch entsprechende Beschlüsse, sind diese Beschlüsse wirksam, wenn sie nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt werden.

Vor Beschlussfassungen in einer beschlussunfähigen Versammlung ist jedoch ausdrücklich zu warnen, da im Falle der Anfechtung der so gefassten Beschlüsse im Regelfall eine Ungültigerklärung durch das Gericht erfolgen wird.

Der Verwalter ist jedenfalls verpflichtet, auf die Anfechtbarkeit der Beschlüsse einer beschlussunfähigen Versammlung und das damit verbundene Kostenrisiko des Verfahrens hinzuweisen.

In die zur Feststellung der Beschlussfähigkeit zu führende Anwesenheitsliste haben sich alle erschienenen stimmberechtigten Eigentümer durch persönliche Unterschrift einzutragen. Neben den Namen ist auch die Höhe der Miteigentumsanteile zu verzeichnen. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern, sind sämtliche Eigentümer namentlich zu erfassen. Lassen sich einzelne Eigentümer vertreten, sind auch diese Vertreter, die ihre Vertretungsvollmacht nachweisen müssen, in die Anwesenheitsliste aufzunehmen.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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