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Beschreibung der Mietsache
english: description of rental unit/ property
 
Im Mietvertrag muss der Mietgegenstand genau bezeichnet werden. Die Bezeichnung soll durch beschreibende Merkmale ergänzt werden. Durch die Beschreibung des Mietgegenstandes können insbesondere bei Gewerbeobjekten viele Probleme und Streitigkeiten von Anfang an vermieden werden. Sie ist wichtig für die Entscheidung, ob tatsächlich die geschuldete Mietsache überlassen worden ist und ob sie sich in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befand. Die Definition des Mietgegenstandes ist wichtig für die Beurteilung,

  • ob der Mieter von den Mieträumen einen vertragswidrigen Gebrauch macht,
  • in welchem Umfang er unter Umständen anteilige Mietnebenkosten zu tragen hat,
  • in welchem Umfang er zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen berechtigt ist,
  • wer das Risiko öffentlich-rechtlicher Hindernisse für die vorgesehene Nutzung der gemieteten Räume trägt und
  • in welchem Rahmen sich die Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters bewegt.
Zur Beschreibung gehören Angaben über Lage und Größe der Mietflächen. Auf genaue Quadratmeter-Angaben muss besonders geachtet werden; bei überhöhten Angaben im Mietvertrag kann der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung haben. Bei Handelsobjekten wird vielfach entsprechend der Planung des Mieters gebaut. Grundrisse und Ladenfunktionspläne, sowie Flächenberechnung, Bau und Leistungsbeschreibungen werden dann in der Regel als Anlagen Bestandteil des Mietvertrages. Dabei wird eine Regelung für den Fall getroffen, dass im Laufe der Baumaßnahme Änderungen erfolgen und somit die abschließend festgestellten Flächen über- oder unterschritten werden.

Es ist ferner ausdrücklich festzulegen, welche Betriebsvorrichtungen bzw. welches Zubehör zur Mietsache gehört. Flächen oder Objekte (Abstell- und Lagerflächen, Ladezonen, Hofflächen, vor allem aber Pkw-Stellplätze), die außerhalb der Mieträume liegen und dem Mieter überlassen werden, sollten ebenfalls im Vertrag einzeln aufgeführt werden.

Insbesondere im Wohnraummietrecht kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über den Wohnungszustand beim Auszug im Vergleich zu demjenigen beim Einzug. Oft taucht die Frage auf, ob bestimmte Einbauten schon beim Einzug vorhanden waren, ob Bodenbeläge beschädigt oder verfärbt, Fliesen gesprungen waren oder andersartige Mängel bereits vorgelegen haben. Für alle Beteiligten empfiehlt sich daher nicht nur die möglichst genaue Beschreibung der Mietsache im Mietvertrag selbst, sondern auch eine genaue Beschreibung des Zustands der Mietwohnung im Übergabeprotokoll beim Einzug und im Abnahmeprotokoll beim Auszug.

Besonders Vermieter müssen auf eine genaue Zustandsdokumentation achten, da nach Bescheinigung der ordnungsgemäßen Wohnungsrückgabe keine Ansprüche mehr gegen den Mieter geltend gemacht werden können.
 
SIEHE / SIEHE AUCH:
 
Wohnungsabnahmeprotokoll

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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