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Beseitigungsanspruch (Bauliche Veränderungen)
english: right to the abatement of a nuisance; right to have something removed (structural changes)
 
Haben Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG eigenmächtig ohne die im konkreten Fall erforderliche Zustimmung der von der Maßnahme beein­träch­tigten Miteigentümer vorgenommen, kann jeder der nachteilig betroffenen Eigentümer auch ohne ermächtigende Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung die Beseitigung des rechtswidrigen und die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustandes verlangen (§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG).

Nach Zuerkennung der Rechtsfähigkeit kann auch die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung den Beseitigungsanspruch an sich ziehen (gekorene Ausübungsbefugnis) und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen. Dazu reicht es aus, dass die Rechtsausübung durch die Gemeinschaft (Verband) förderlich ist.

Hat die Gemeinschaft den Beseitigungsanspruch durch mehrheitliche Beschlussfassung an sich gezogen, begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung. Der einzelne Eigentümer ist dann nicht mehr prozessführungsbefugt und kann seinen individuellen Beseitigungsanspruch nicht mehr geltend machen. Dies gilt unabhängig davon, ob der einzelne Eigentümer seine Klage vor oder nach der Klageerhebung durch den Verband erhoben hat. Eigentümer, die nicht mit dem Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft einverstanden sind, können den Beschluss, mit dem die Gemeinschaft den Beseitigungsanspruch an sich gezogen hat, im Wege der Beschlussanfechtung überprüfen lassen (BGH, Urteil vom 5.12.2014, Az. V ZR 5/14).

Anders als die Geltendmachung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen fällt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wie auch von Wiederherstellungsansprüchen grundsätzlich als gemeinschaftsbezogene Ansprüche in die ausschließliche Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (so genannte geborene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG; BGH, Urteil vom 7.2.2014, Az. V ZR 25/13; Urteil vom 5.12.2014, Az. V ZR 5/14).

Für die rechtswirksame und erfolgreiche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob und welche Kosten der betreffende Eigentümer für die Her­stellung bereits aufgewendet hat und für die nachträgliche Besei­tigung bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes noch aufwenden muss. Er hat die Kosten insgesamt zu tragen.

Für die Beseitigungsansprüche bei eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderungen gilt gemäß § 195 BGB die Regelverjährungsfrist von drei Jahren. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt mit der Kenntniserlangung bzw. der fahrlässigen Nichtkenntniserlangung des Beseitigungsanspruchs. Spätestens tritt die Verjährung nach zehn Jahren ein (OLG Hamm, Beschluss vom 4.12.2008, Az. 15 Wx 198/08).

Im Falle eines Eigentümerwechsels hat der neue Eigentümer (als Zustandsstörer) die Beseitigung der vom Voreigentümer vorge­nommenen baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum zu dulden. Die Kosten gehen zu Lasten der Gemein­schaft, der neue Eigentümer hat sich nur anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils zu beteiligen. Im konkreten Einzelfall kann aber auch der neue Eigentümer als Zustandsstörer auf eigene Kosten zur Beseitigung der Störung (bauliche Veränderung) verpflichtet sein (BGH, Beschluss vom 4.3.2010, Az. V ZB 130/09).
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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