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Beleihungswertverordnung (BelWertV)
english: German ordinance on the mortgage lending value/ lending value/ collateral value/ loan security value
 
Am 1. 8. 2006 trat die Beleihungswertverordnung in Kraft. Rechtsgrundlage ist hierfür das Pfandbriefgesetz vom 22. Mai 2005. Geändert wurde sie letztmals am 16.09.2009. Die Verordnung gilt seitdem verbindlich für die Ermittlung des Beleihungswertes durch Pfandbriefinstitute. Wertermittlungsmethoden sind demnach das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Die Vorgehensweise bei den Verfahren ist trotz teils anderer Terminologie zum großen Teil identisch mit denen, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgegeben sind.

Bei der Ermittlung des Beleihungswertes sind bestimmte Regeln einzuhalten. Um zum Beleihungswert zu gelangen, sind zum Beispiel sowohl der Ertrags- als auch der Sachwert getrennt zu ermitteln. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist der Vergleichswert als Kontrollwert zusätzlich zu ermitteln. Der Beleihungswert darf den Ertragswert in keinem Fall überschreiten. Weichen Sach- und Vergleichwert mehr als 20 Prozent vom Ertragswert nach unten ab, muss die Nachhaltigkeit der Erträge noch einmal sorgfältig überprüft werden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern genügt die Ermittlung des Sachwertes, um Rückschlüsse auf den Beleihungswert zu ermöglichen. Dabei wird die Eignung der Häuser zu Zwecken der Eigennutzung unterstellt. Für den Wertabschlag aufgrund eines Instandhaltungsrückstaus genügt der Ansatz von Erfahrungssätzen.

Der Beleihungswert muss über ein Gutachten ermittelt werden. Der hierfür beauftragte Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen. Dies wird unterstellt, wenn er von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden ist. Besonderer Wert wird auf die Unabhängigkeit des Sachverständigen gelegt.

Auf die Ermittlung des Beleihungswertes nach der BelWertV kann verzichtet werden, wenn der zu gewährende Darlehensbetrag 400.000 EURO nicht übersteigt und das zu beleihende Objekt überwiegend Wohnzwecken dient. Anstelle des Gutachtens genügt in solchen Fällen eine vereinfachte Wertermittlung. Weitere Vorschriften beziehen sich auf die Frage, in welchen Fällen auf eine Objektbesichtigung verzichtet werden kann und was bei der Ermittlung des Beleihungswertes von im Ausland belegenen Objekten zu beachten ist.
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.05.2019
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