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Erhaltungsmaßnahmen
english: conservation measure; maintenance action
 
Bei vom Vermieter durchgeführten Arbeiten in der Mietwohnung muss unterschieden werden zwischen der Beseitigung von Mängeln, der Modernisierung und reinen Erhaltungsmaßnahmen. Unter den letzteren versteht man alle Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Man spricht auch von Instandhaltung und Instandsetzung.
Beispiele: Reparatur des maroden Daches, Austausch eines leckenden Heizkörpers, Austausch einer unsicheren Elektroinstallation, Abdichtung gegen eintretendes Grundwasser.

Erhaltungsarbeiten sind vom Mieter nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden. Sie müssen ihm zuvor angekündigt werden.
Ausnahmen: Die Maßnahmen sind nur unwesentlich, wirken nur unerheblich auf die Mietsache ein oder erfordern sofortige Durchführung.

Hat der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme Aufwendungen gehabt, muss der Vermieter diese in angemessenem Umfang ersetzen und dem Mieter auf Verlangen auch einen Vorschuss zahlen.

Im April 2015 hat sich der Bundesgerichtshof mit dem Thema „Erhaltungsmaßnahmen bei Gefahr im Verzug“ befasst. Demnach darf der Vermieter einem Mieter im Notfall auch fristlos kündigen, wenn dieser dringend erforderliche Erhaltungsmaßnahmen nicht dulden will. Nach bisheriger Rechtslage hätte der Vermieter den Mieter zunächst auf Duldung der Arbeiten verklagen und womöglich den Weg durch mehrere Gerichtsinstanzen beschreiten müssen. Wenn er dann nach einem Sieg vor Gericht erneut mit den Handwerkern vor geschlossener Tür gestanden hätte, hätte er zunächst eine Abmahnung schreiben müssen, um dem Mieter dann nach erfolglosem Fristablauf zu kündigen.

Im hier verhandelten Fall ging es jedoch um ein Haus, dessen Dachstuhl von echtem Hausschwamm befallen war. Die Richter nahmen hier wohl an, dass es nach Durchschreitung des üblichen Rechtsweges kein Mietobjekt mehr geben würde und gestatteten gleich eine fristlose Kündigung (Urteil vom 15. April 2015, Az. VIII ZR 281/13).
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.05.2019
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