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Grunderwerbsteuer
english: German transfer tax; stamp duty; real property transfer tax; real estate transfer tax
 
Die Grunderwerbsteuer ist eine besondere Umsatzsteuer auf Grundstücksumsätze. Erfasst werden Umsatzvorgänge aller Art. Es gibt jedoch Ausnahmen von der Besteuerung, zum Beispiel unentgeltliche Grundstücksüberlassungen und das Vererben von Grundstücken. Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der "Wert der Gegenleistung", soweit dieser 2.500 Euro übersteigt und nur in wenigen Ausnahmefällen der "Wert des Grundstücks", der dann nach den gleichen Vorschriften berechnet wird, wie der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer relevante Grundbesitzwert.

Grundstücksverkäufe unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Es kann jedoch zusätzlich zur Grunderwerbsteuer zur Umsatzsteuer optiert werden. Dann unterliegt die Umsatzsteuer selbst nicht der Grunderwerbsteuer.

Was zur Gegenleistung zählt, ist oft strittig. Klargestellt wurde, dass eine vom Erwerber übernommene Verpflichtung zur Übernahme der Erschließungskosten eines unerschlossenen Grundstücks nicht zur Gegenleistung zählt. Gleiches gilt für den Erwerb von Bauplänen im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung.

Der Wert der Gegenleistung ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis einschließlich aller dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (zum Beispiel weiteres unentgeltliches Wohnungsrecht) und vom Erwerber über den Kaufpreis hinaus zu erbringenden weiteren Leistungen (zum Beispiel Übernahme einer vom Verkäufer geschuldeten Maklergebühr). Die vom Käufer anteilig übernommene Instandhaltungsrücklage gehört nicht zur Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer. Tipp: Es lohnt sich daher eventuell eine Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag. Das gilt auch bezüglich eventuell mit dem Objekt mitverkaufte bewegliche Sachen wie zum Beispiel Einbauküche, Teppiche, Vorhänge, Markisen, Einbauschränke oder auch Einrichtungsgegenstände (Lampen, technische Geräte). Um eine Anrechnung auf den Kaufpreis und damit die Reduzierung der Grunderwerbsteuer zu erreichen, müssen die mitverkauften beweglichen Sachen am besten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden einschließlich des Betrags, der mit dem Kaufpreis berücksichtigt worden ist.

Dabei muss ein realistischer Zeitwert der Inventargegenstände angegeben werden. Genaue Wertnachweise fordert das Finanzamt in der Regel dann, wenn der Wert des beweglichen Zubehörs 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie überschreitet. Allerdings gibt es hier für Immobilienkäufer auch ein Risiko: Reduziert sich der Wert des Kaufobjekts durch das Herausrechnen des Inventars deutlich, hat dies auch Einfluss auf die Sicherheit des Kreditgebers und die Beleihungsgrenze. Dies kann Einfluss auf die Darlehenskonditionen haben. Gegebenenfalls sollte hier rechtzeitig Rücksprache mit dem Kreditgeber gehalten werden.

Beim Tauschvertrag ist es der Wert der Tauschleistung. Werden zwei Grundstücke getauscht, handelt es sich um zwei Grunderwerbsvorgänge. Weitere grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgänge sind das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, die Vergabe eines Erbbaurechts, die Enteignung von Grundstücken und jede weitere Erwerbsart, die wirtschaftlich einem Grundstücksumsatz gleichkommt. Dazu zählt vor allem die Einräumung von faktischen Verfügungsrechten über Grundstücke, ohne dass damit im rechtlichen Sinne ein Erwerbsvorgang verbunden ist.

Grunderwerbsteuer fällt auch an, wenn in bestimmtem Umfang Anteile an einer Personengesellschaft, zu deren Vermögen inländische Grundstücke gehören, veräußert werden. Innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren müssen dabei mindestens 95 Prozent der Gesellschaftsanteile veräußert worden sein. Behält der ursprüngliche Gesellschafter 5,01 Prozent über die fünf Jahre hinaus, greift die Vorschrift nicht. Diese ist für Veräußerungsfälle nach dem 31.12.1996 anzuwenden.

Die früher für Grundbesitz haltende Gesellschaften (juristische Personen) geltende Regel, dass sich die Gesellschaftsanteile vollständig in der Hand des Erwerbers vereinigen müssen, wurde mit Wirkung zum 1.1.2000 dahin verschärft, dass es auch hier genügt, wenn mindestens 95 Prozent sich in der Hand des Erwerbers oder in der Hand von herrschenden und abhängigen Unternehmen beziehungsweise Personen allein vereinigen würden. In solchen Fällen ist nicht der Wert der Gegenleistung, sondern der Wert des Grundstücks (Grundbesitzwert und nicht mehr Einheitswert!) Bemessungsgrundlage.

Der für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Grundstücksbegriff entspricht der bürgerlich rechtlichen Grundstücksdefinition. Ein mitveräußertes Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Allerdings ist im Kaufvertrag ein entsprechender Antrag an das Finanzamt zu stellen und der Wert des Zubehörs zu beziffern. Das gleiche gilt für alle mitveräußerten beweglichen Gegenstände, die nicht Zubehör sind. Bei Eigentumswohnungen unterliegt die auf die veräußerte Wohnung entfallende anteilige Instandhaltungsrückstellung ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer.

Verkäufer und Käufer sind hinsichtlich der Grunderwerbsteuer dem Finanzamt gegenüber Gesamtschuldner. In der Kaufvertragsurkunde wird aber in der Regel bestimmt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht (zum Beispiel Rücktritt von einem Kaufvertrag) wird auf Antrag eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer zurückerstattet.

Ausgenommen von der Besteuerung sind unter anderem Erwerbsvorgänge, die der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen, Erwerbsvorgänge zwischen Verwandten 1. Grades und deren Ehegatten, Erwerbsvorgänge zwischen Ehegatten, auch wenn sie geschieden sind und der Erwerb der Vermögensauseinandersetzung dient.
Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 21. Juli 2010 sind auch Grunderwerbsvorgänge zwischen eingetragenen Lebenspartnern im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes von der Grunderwerbsteuer befreit.

Ein Blick auf die Geschichte der Grunderwerbsteuer zeigt folgende Verlaufsform:
Die Grunderwerbsteuer entstand aus der Stempelgebühr von 1903 die 1909 in ein Stempelgesetz mit Reichsabgabe für den Grundstückswechsel einmündete. 1919 entstand das Grunderwerbsteuergesetz, das eine Grunderwerbsteuer von vier Prozent zuzüglich Zuschläge zu Gunsten der Länder in Höhe weiterer vier Prozent vorsah. 1924 und 1940 erfolgten Neufassungen des Gesetzes mit Sätzen von drei Prozent plus vier Prozent Zuschläge.
Durch Übergang der Gesetzgebungshoheit auf die Bundesländer gab es 1969 eine erhebliche Zersplitterung, bis 1983 eine bundeseinheitliche Fassung auf der Grundlage des Gesetzes von 1940 Geltung erlangte. Nach Inkrafttreten des Grundgesetzes galt das Grunderwerbsteuergesetz allerdings als Landesrecht weiter. Kennzeichnend waren viele Befreiungen insbesondere im Bereich wohnungswirtschaftlicher Grundstücksumsätze. Zwischen 1983 und 1996 betrug der Steuersatz zwei Prozent zuzüglich Zuschläge.

Für Erwerbsvorgänge ab 1.1.1996 wurde der Grunderwerbsteuersatz auf 3,5 Prozent festgelegt. Im Rahmen der Föderalismusreform wurde durch Änderung des Grundgesetzes die Hoheit zur Festsetzung des Steuersatzes auf die Bundesländer übertragen, so dass die Einheitlichkeit aufgegeben worden ist. Seit September 2006 legen die Bundesländer die Grunderwerbsteuersätze selbst fest.

Oft wird versucht, Grunderwerbsteuer zu sparen, indem bei einem Neubau zuerst das Grundstück gekauft und dann über separate Verträge der Bau des Gebäudes in Auftrag gegeben wird. Diese Konstruktion scheitert oft daran, dass es geschäftliche oder persönliche Verbindungen zwischen den beteiligten Personen auf der Verkäuferseite gibt. Steht der Grundstücksverkäufer in Geschäftsbeziehung zum Bauunternehmer, werden Grundstück und Haus schnell als einheitlicher Kaufgegenstand angesehen. Selbst eine Vermittlung beider Verträge über den selben Makler kann bereits zur Bewertung als einheitliches Geschäft führen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19.6.2013, Az. II R 3/12).
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.05.2019
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