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Gewerbemietvertrag, Kündigung
english: commercial lease agreement, termination
 
Gewerbemietverträge werden oft befristet abgeschlossen. Vertragslaufzeiten von drei, fünf oder zehn Jahren sind keine Seltenheit. Die bei Wohnungsmietverträgen bestehenden Mieterschutzregeln gelten im Gewerberaummietrecht nicht. Bei unbefristeten Verträgen gilt für die ordentliche Kündigung die Frist des § 580a Abs.2 BGB. Danach muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres stattfinden (z.B.: Kündigung spätestens am 3. Werktag des Januar zum 30. Juni).

Bei befristeten und unbefristeten Verträgen ist eine außerordentliche fristlose Kündigung bei Vorliegen eines "wichtigen Grundes" möglich, der eine Fortsetzung des Vertrages unzumutbar macht (z.B. Vermieter: Zahlungsverzug, vertragswidriger Gebrauch, z.B. Mieter: Nichtgewährung des Gebrauchs, Gesundheitsgefährdung). Keine "wichtigen Gründe" sind die Absicht des Mieters, den Betrieb einzustellen oder wirtschaftliche Probleme.

Für derartige Fälle kann allerdings eine Vertragsklausel aufgenommen werden, nach der der Mieter z.B. bei Umsatzrückgang ein Sonderkündigungsrecht hat. Dies kann auch für den Vermieter von Vorteil sein, da keine längerfristigen Mietrückstände auflaufen und das Objekt ggf. an ein erfolgreicheres Unternehmen weitervermietet werden kann.

Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlich geregelter Frist ist besonders bei befristeten Verträgen von Bedeutung. Sie ist beim gewerblichen Mietverhältnis insbesondere bei Modernisierungsarbeiten am Mietobjekt wichtig, denn die mieterschützende Vorschrift des § 555e Abs. 1 und 2 BGB ist hier entsprechend anwendbar (§ 578 Abs.2 BGB). Der Mieter kann nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats stattfinden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Ein weiteres Sonderkündigungsrecht besteht bei Insolvenz des Mieters zu Gunsten des Insolvenzverwalters (§ 109 InsO). Die Kündigungsfrist liegt hier bei drei Monaten zum Monatsende. Die Kündigung kann allerdings mit Schadenersatzansprüchen des Mieters verbunden sein.

Stellt sich nach einiger Zeit heraus, dass bei einem befristeten Vertrag mit mehr als einjähriger Laufzeit die Schriftform (§ 550 BGB) nicht gewahrt wurde, ist eine Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB möglich. Ein solcher Schriftformverstoß kann auch z.B. darin bestehen, dass nicht alle Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) unterschrieben haben oder wichtige Details im schriftlichen Vertrag fehlen (z.B. nicht erwähnt war, welche Nebengebäude zum Mietobjekt gehören). Der Vertrag gilt dann als unbefristeter Mietvertrag. Die Kündigung kann allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums erfolgen.

Eine weitere Beendigungsmöglichkeit stellt der Aufhebungsvertrag dar.
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.05.2019
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