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Geschäftsordnung (Wohnungseigentümergemeinschaft)
english: agenda; rules of operation (flat owners' association)
 
In Wohnungseigentümergemeinschaften ist es den Eigentümern überlassen, ob sie sich eine allgemeine Geschäftsordnung geben, um ordnungsmäßige Handlungs- und Verfahrensabläufe bei der gemeinschaftlichen Verwaltung und insbesondere in den Wohnungseigentümerversammlungen zu gewährleisten.

Eine solche Geschäftsordnung kann bereits in der Gemein­schafts­ordnung vereinbart oder später mit Mehrheit beschlossen werden. Dabei geht es hauptsächlich um Regelungen über einen verfahrensmäßig geordneten Ablauf der Wohnungseigentümerversammlungen.

Die Änderung einer allgemein vereinbarten oder beschlossenen Geschäftsordnung bedarf wiederum einer Vereinbarung oder eines mehrheitlichen Beschlusses und ist in der Tagesordnung zur Wohnungseigentümerversammlung anzukündigen. Nicht angekündigte Änderungsbeschlüsse sind anfechtbar, weil die Ankündigung von Beschlüssen gemäß § 23 Abs. 2 WEG Voraussetzung zu deren Gültigkeit ist. Existiert keine allgemeine Geschäftsordnung, können in der Wohnungseigentümerversammlung von jedem Woh­nungs­eigentümer jederzeit Anträge zur Geschäftsordnung gestellt werden. Solche spontanen Anträge bedürfen keiner vorherigen Ankündigung in der Tagesordnung. Dies ergibt sich bereits aus der Tatsache, dass sie sich meist erst aus dem Verlauf der Versammlung ergeben und insofern auch nicht vorhersehbar sind. Diese Spontan-Anträge erstrecken sich allerdings aus­schließlich auf die Regelung konkreter Verfahrensabläufe in beziehungsweise während der Versammlung.

Der Versammlungsleiter muss über sämtliche gestellten Ge­schäfts­ordnungsanträge abstimmen lassen. Im Übrigen kann er jederzeit die Wohnungseigentümerversammlung über Ge­schäfts­ordnungs­maßnahmen entscheiden lassen. Geschäftsord­nungsanträge gehen grundsätzlich den nach der Tagesordnung vorgesehenen Sachanträgen vor, sind also unab­hängig und losgelöst von der jeweiligen Tagesordnung zu behan­deln. Die Rechtswirkung von Beschlüssen über konkrete Geschäftsord­nungsanträge in einer Versammlung entfällt ausnahmslos mit Ablauf der jeweiligen Versammlung. Das bedeutet, dass auch fehlerhafte Geschäftsordnungsbeschlüsse oder Verstöße gegen eine beschlossene Geschäftsordnung nicht der Anfechtbarkeit unterliegen.

Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass im Rahmen eines all­gemeinen Geschäftsordnungsantrages eine Regelung getroffen werden und generell für alle folgenden Versammlungen gelten soll. Beschlüsse über eine solche Geschäftsordnung mit zu­kunfts­wirkenden Regelungen sind grundsätzlich entsprechend §§ 46 Abs. 1, 23 Abs. 4 WEG anfechtbar.

Die Nichtanfechtbarkeit von konkreten Geschäftsordnungs­beschlüssen hindert aber nicht die Anfechtung von Beschlüssen, die infolge fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht rechtmäßig zustande gekommen sind. Dass bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer, der einen Geschäftsordnungsbeschluss für rechtswidrig hält, zwar nicht diesen rechtsbeeinträchtigenden Beschluss anfechten kann, wohl aber den Beschluss, der dem Geschäftsordnungsbeschluss als Sachbeschluss folgt. Voraus­setzung zur Ungültigerklärung dieser "Folge-Beschlüsse" ist allerdings die Kausalitätsvermutung. Das ist dann der Fall, wenn der fehlerhafte Geschäftsordnungsbeschluss im Ergebnis für die nachfolgenden Beschlüsse ursächlich geworden ist und sich insoweit materiell ausgewirkt hat.

Geschäftsordnungsbeschlüsse, die in der konkreten Wohnungs­eigentümerversammlung gefasst werden, sind nicht in die Be­schlusssammlung aufzunehmen. Etwas anderes gilt für den Fall, dass eine allgemeine Geschäftsordnung beschlossen wird oder dass es sich um Beschlüsse in einer einzelnen Versamm­lung handelt, durch die beispielsweise einzelne Wohnungs­eigen­tümer von der Versammlung oder vom Stimmrecht ausge­schlos­sen werden.
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.05.2019
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