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Hausverwaltervertrag
english: property management agreement
 
Der Hausverwaltervertrag regelt das Vertragsverhältnis zwischen Gebäudeeigentümer und Miethausverwalter. Im Gegensatz zum Verwaltervertrag nach WEG gibt es bei der Miethausverwaltung keinen gesetzlich definierten Leis­tungs­katalog. Gesetzliche Grundlage für das Ver­trags­ver­häl­tnis können sowohl die Vor­schrif­ten aus dem Dienstvertragsrecht in Verbindung mit den Vor­schrif­ten über die entgeltliche Geschäftsbesorgung (Auf­trags­recht) sein, als auch werkvertragliche Regelungen. Denkbar wäre z. B., dass der Hausverwalter in Bezug auf durch­grei­fen­de Sanie­rungs­maß­nahmen an Ge­bäu­den als Ge­ne­ral­über­neh­mer fungiert, der die Sa­nie­rungs­leis­tungen in eigenem Namen und gegen Festpreis für den Haus­ei­gen­tü­mer erbringt und sich dabei einiger Sub­un­ter­neh­mer be­dient. Überwiegend werden von Hausverwaltern jedoch kei­ne Leistungen vereinbart, die er­folgs­ab­hän­gig zu ver­gü­ten sind.

Geht man von einem dienstleistungsorientierten Auftrags­recht aus, gelten folgende gesetzliche Rah­men­vor­schrif­ten für das Vertragsverhältnis:
  1. Der Hausverwalter hat auch dann ei­nen An­spruch auf Ver­gü­tung, wenn sie nicht ausdrücklich im Vertrag ver­ein­bart ist. In der Re­gel gilt sie als still­schwei­gend ver­ein­bart, in ei­nem sol­chen Fall ist die "üb­liche" Ver­gü­tung als ver­ein­bart an­zu­sehen.
  2. Die Vergütung ist nach Ablauf der vereinbarten Zeiträume zu bezahlen (keine Vorauszahlung).
  3. Die Leistungspflicht des Hausv­er­wal­ters ist ei­ne "höchst­per­sön­liche". Sie kann ins­ge­samt nicht auf Drit­te über­tra­gen wer­den, was aber nicht be­deu­tet, dass der Haus­ver­wal­ter kein Per­so­nal da­für zur Ver­fü­gung stel­len darf.
  4. Für das Vertragsverhältnis kann eine be­stimm­te Lauf­zeit ver­ein­bart wer­den. Im Rah­men der All­ge­mei­nen Ge­schäfts­be­din­gun­gen (AGB) kann kei­ne Laufzeit über zwei Jah­re hinaus ver­ein­bart werden. Die Ver­län­ge­rungs­klau­sel bei Nicht­kün­di­gung darf nicht zu ei­ner Ver­län­ge­rung von mehr als ei­nem Jahr füh­ren und die Kün­di­gungs­frist darf nicht län­ger als drei Mo­na­te be­tra­gen.
  5. Wird keine bestimmte Laufzeit vereinbart, richtet sich die Kün­di­gung nach der Be­mes­sung der Ver­gü­tung. Bei mo­nat­licher Ver­gü­tung kann spä­tes­tens am 15ten eines Mo­nats zum Ab­lauf dieses Mo­nats ge­kün­digt wer­den (in der Praxis wer­den meist Haus­ver­wal­ter-Ver­trä­ge mit Lauf­zeit­be­stim­mung ab­ge­schlos­sen).
  6. Stirbt der Auftraggeber (Haus­eigen­tü­mer), ist der Ver­wal­ter­ver­trag nicht auto­ma­tisch be­en­det. Der Erbe kann je­doch – so­fern nichts an­deres ver­trag­lich ver­ein­bart ist – kün­di­gen. Stirbt der Haus­ver­wal­ter, ist der Ver­wal­ter­ver­trag be­endet.
  7. Bei Ver­trags­be­endi­gung hat der Haus­ver­wal­ter alle das Ver­wal­tungs­ob­jekt be­tref­fen­den Unter­lagen zu­rück­zu­ge­ben.
  8. Der Hausverwalter ist zur Rechnungs­le­gung (nach den ver­ein­bar­ten Zeit­räu­men und je­weils am Ende des Ver­trags­ver­hält­nis­ses) ver­pflich­tet. Da der Haus­ver­wal­ter im Rah­men sei­ner Tätig­keit über Ve­rmö­gens­wer­te des Ei­gen­tü­mers ver­fügt, be­steht die Rech­nungs­le­gung auch in ei­ner be­leg­ten Ein­nah­men-Über­schuss-Rech­nung.
Der Hausverwalter ist in allen das Ver­wal­tungs­ob­jekt be­tref­fen­den An­ge­le­gen­hei­ten der Stell­ve­rtre­ter des Haus­ei­gen­tü­mers. Zum Nach­weis sei­ner Ver­tre­tungs­befugnis emp­fiehlt sich nicht nur ein Vertrag, son­dern eine ge­son­der­te Haus­verwal­ter-Voll­macht. Sie be­zieht sich auch auf die Vor­nah­me ein­seiti­ger Rechts­geschäfte im Ver­hält­nis Haus­eigen­tümer/Mie­ter nach § 174 BGB. Die Voll­macht soll­te auch eine Be­frei­ung von der Vor­schrift des § 181 BGB (Ver­bot von "Insich­geschäften") ent­hal­ten, da er in der Lage sein muss, von betreuten Haus­konten auch seine Ver­wal­ter­ge­bühr ab­zu­buchen.

Der Hausverwalter ist auch im Rah­men seiner Ver­wal­tungs­tä­tig­keit in eingeschränkter Form dazu befugt, den Hauseigentümer in rechtlichen Fragen zu beraten.
Ebenso emp­fiehlt es sich, eine Re­ge­lung über die Ver­jäh­rung von wech­sel­sei­ti­gen Schadens­er­satz­an­sprü­chen mit in den Ver­trag auf­zu­neh­men.
Zu den Vereinbarungen über Leis­tungen und Ver­gü­tung des Haus­ver­wal­ters im Ein­zel­nen siehe Haus­ver­wal­ter.
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.05.2019
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