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Mietminderung
english: rent reduction
 
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wenn den Mieträumen eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder sie mit einem Mangel – auch Rechtsmangel – behaftet sind, ist der Mieter für die Zeit, während der die Gebrauchstauglichkeit der Räume durch den Mangel ganz aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete völlig befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit lediglich eingeschränkt ist, ist er zur Entrichtung einer entsprechend der Beeinträchtigung geminderten (gekürzten) Miete berechtigt.

Bei einer zugesicherten Eigenschaft der Wohnung kann es sich um Ausstattungselemente handeln,

  • die entgegen einer vertraglichen Zusicherung fehlen,
  • nach der Besichtigung entfernt wurden oder
  • während der Mietzeit ausfallen, ohne die direkte Nutzbarkeit der Wohnung zu betreffen (zum Beispiel Dunstabzug, elektrische Rollläden, Luxus-Einbauküche),

oder um Arbeiten,

  • deren Durchführung der Vermieter im Rahmen des Vertragsabschlusses zugesagt hat. (Verlegung von Laminatboden, Malerarbeiten, Austausch des alten Küchenherdes).

Allerdings hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mieterin, die die mitvermietete Einbauküche mit Zustimmung des Vermieters ausgebaut und im Keller gelagert hat, keinen Anspruch auf Mietminderung hat, wenn die Küche aus dem Keller gestohlen wird. Dies gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten ist, dass ein bestimmter Mietanteil auf die Einbauküche entfällt. Begründung war, dass die Mietparteien auch nach Ausbau der Küche an der Miethöhe festgehalten hatten. Obendrein sei die Nutzbarkeit der Wohnung durch den Diebstahl nicht beeinträchtigt worden, da die Mieterin ja ihre eigene Küche weiter verwendet habe (Urteil vom 13.4.2016, Az. VIII ZR 198/15).

Das Fehlen von zugesicherten Eigenschaften begründet einen Mangel der Mietwohnung und berechtigt den Mieter zur Mietminderung, auch wenn die Nutzbarkeit der Wohnung zum Wohnen nicht direkt beeinträchtigt ist (§ 536 Abs. 2 BGB).

Rechtsmangel bedeutet, dass jemand anders seine Rechte an der Wohnung geltend macht – zum Beispiel wenn die Wohnung doppelt vermietet wurde und ein anderer Mieter schneller einzieht und sich auf seinen Mietvertrag beruft.

Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit führt zu keinen Minderungsansprüchen des Mieters. Die Höhe der Mietminderung ist im Streitfall vom Richter zu bemessen und hängt insbesondere von der Schwere des Mangels und dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab, wobei eine Gesamtschau anzustellen ist. Dabei kann und hat sich der Richter gegebenenfalls der Hilfe eines Sachverständigen zu bedienen, um Art und Umfang der streitigen Mängel festzustellen.

Es muss betont werden, dass die Höhe der Mietminderung für ein und denselben Mangel bei verschiedenen Gerichten durchaus unterschiedlich beurteilt werden kann. Die bekannten Mietminderungstabellen haben daher nur begrenzte Aussagekraft.

Der Zeitraum, in dem der Mangel bestand, ist bei der Berechnung der Minderung immer zu berücksichtigen. Beispiel: Es wurden lärmintensive Bauarbeiten ausgeführt, weswegen ein Minderungsanspruch von 20 Prozent im Monat bestehen würde. Die Arbeiten dauerten jedoch nur den halben Monat. Der Mieter kann daher in diesem Monat 10 Prozent Minderung geltend machen.

Der Mieter kann keine Mietminderung geltend machen, wenn er bei Vertragsschluss den Wohnungsmangel bereits gekannt hat – es sei denn, er behält sich eine Mietminderung wegen dieses Mangels ausdrücklich vor.

Am 6.4.2005 hat der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 225/03) entschieden, dass die Mietminderung immer auf Grundlage der Bruttomiete berechnet wird (also der Miete einschließlich der Nebenkosten). Dies gilt bei der Nebenkostenvorauszahlung wie auch bei einer Nebenkostenpauschale.

Für die Zulässigkeit einer Mietminderung kommt es allein darauf an, ob die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung im betreffenden Zeitraum tatsächlich eingeschränkt war. Nicht von Belang ist also

  • ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat,
  • ob der Mieter im betreffenden Zeitraum die Wohnung wirklich genutzt hat (Urlaub, Krankenhausaufenthalt),
  • ob der Mangel der Wohnung auf einer Maßnahme des Vermieters beruht, die der Mieter zu dulden hatte (zum Beispiel Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung).

Hat der Mieter einen Mangel der Wohnung mitverschuldet, kann er nur eine verringerte Minderung geltend machen. Hat er ihn allein verschuldet, scheidet eine Mietminderung aus.

Mieter dürfen die Minderung nicht zu hoch ansetzen – sonst droht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Das Landgericht Berlin bestätigte die Wirksamkeit einer solchen Kündigung in einem Fall, bei dem eine Mieterin wegen diverser Mängel ihre Miete um 37 Prozent gemindert hatte. Das Gericht wertete die Minderung in Anbetracht der Mängel als nicht angemessen, wodurch ein ungerechtfertigter Zahlungsverzug in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten zustande kam (Az. 65 S 35/05).

Der Mieter muss während der Mietzeit auftretende Mängel am Mietobjekt unverzüglich dem Vermieter mitteilen. Unterlässt er diese Mängelanzeige und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, hat der Mieter auch kein Recht auf Mietminderung. Mietvertragliche Vereinbarungen, die das Recht des Mieters auf Mietminderung aufheben, sind unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Ansprüche aus Mängeln der Mietwohnung während der Laufzeit des Mietvertrages nicht verjähren. Das bedeutet: Zahlt der Mieter nach Auftreten des Mangels zunächst die Miete in voller Höhe weiter und besteht nicht auf Beseitigung des Problems, verliert er seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels bzw. Mietminderung nicht. Im BGH-Fall war ein Dachgeschoss zur Wohnung ausgebaut worden. Die Mieterin der darunter liegenden Wohnung hatte schnell festgestellt, dass die Trittschalldämmung mangelhaft war und forderte Abhilfe vom Vermieter. Da jedoch besonders leise Mieter über ihr einzogen, unternahm sie nichts weiter. Jahre später zog ein lauterer Mieter ein. Nun kam sie auf ihre ursprüngliche Forderung zurück. Der BGH räumte der Mieterin das Recht auf Mängelbeseitigung ein und betonte, dass der Vermieter die Wohnung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses mängelfrei und gebrauchsfertig halten müsse. Solange der Mangel bestehe, laufe keine Verjährungsfrist. Auch das Recht auf Mietminderung besteht demnach weiter, solange der Mangel vorhanden ist (BGH, Urteil vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09).

Mietrechtsreform 2013:
Im Zuge der Mietrechtsreform 2013 wurde mit Wirkung ab 1. Mai 2013 das Recht des Mieters auf Mietminderung in den ersten drei Monaten während des Mangelzeitraumes ausgeschlossen, sofern der Mangel der Mietwohnung auf Arbeiten im Zuge einer energetischen Sanierung beruht (§ 536 Abs. 1a BGB).

Die energetische Sanierung definiert das Gesetz nun wie folgt:
Bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§555b Nr. 1 BGB).
Mieter können damit in den ersten drei Monaten keine Minderung mehr geltend machen, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung etwa bei einer Fassadendämmung durch Gerüste und Folien vor den Fenstern, durch Arbeitslärm oder Schmutz beeinträchtigt wird.

Im Rahmen der Flüchtlingswelle im Jahr 2015 wurde in Internetforen diskutiert, ob Mieter wegen Flüchtlingen in der Nachbarschaft eine Mietminderung geltend machen können. Ein Minderungsrecht kommt jedoch nur in Betracht, wenn außer der Tatsache, dass man seine Nachbarn nicht mag, konkrete Beeinträchtigungen der Wohnungsnutzung hinzutreten – etwa durch nachgewiesenen erheblichen Lärm während der Ruhezeiten.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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