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Mietermodernisierung
english: tenant improvements
 
Seit 1981 können Mieter nach § 2 WoPG (Wohnungsbau-Prämiengesetz) Bausparmittel prämien- beziehungsweise steuerbegünstigt für Baumaßnahmen einsetzen, die der Modernisierung der Mietwohnung dienen.

Sobald eine Maßnahme über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinausgeht und einen wesentlichen Eingriff in deren Beschaffenheit oder Bausubstanz darstellt, ist dazu die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters erforderlich. Als wesentlich kann dabei alles gelten, was nach Ende des Mietverhältnisses nicht ohne großen Aufwand wieder entfernt werden könnte.

Beispiele: Ersatz alter Fliesen im Bad durch moderne, Ersatz des Linoleumbodens durch Parkett, Einbau einer Einbauküche, Einbau neuer Waschbecken, Kabelanschluss einrichten.

Urteil: Ein Mieter begeht eine schwerwiegende Verletzung des Mietvertrages, wenn er eine Trennwand entfernt und das Bad mit dem Gäste-WC zusammenlegt, ohne dass der Vermieter dies genehmigt hätte. Der Vermieter hat damit einen zulässigen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages (LG Berlin, Urteil vom 3.9.2012, Az. 67 S 514/11).

Oft ist bereits im Mietvertrag festgelegt, dass jede derartige Maßnahme der Zustimmung des Vermieters bedarf. Bestimmte, geringfügige Maßnahmen gehören jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, sodass der Vermieter die Genehmigung nicht verweigern kann.

Beispiele: Installation einer Markise, Verlegung der Telefonanschlussdose.

Auch bei genehmigungspflichtigen Umbauten kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern, wenn:

  • Durch die Maßnahme erst die Wohnung bewohnbar wird (Verlegung einer Wasserleitung, Einbau einer Heizung),
  • es sich auf Grund des technischen Fortschritts um eine Selbstverständlichkeit handelt (Kohle-Einzelofen wird gegen modernes Heizsystem ausgetauscht),
  • der Mieter behindert ist und daher ein berechtigtes Interesse an dem Umbau hat (z. B. behindertengerechte Sanitäranlagen, Beseitigung von Türschwellen wegen Rollstuhl).

Für den korrekten Ablauf einer solchen Maßnahme sollte unbedingt ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden, der folgende Punkte regelt:

  • Welche bauliche Maßnahme soll im Einzelnen durchgeführt werden?
  • Zustimmung des Vermieters zu dieser Maßnahme,
  • gegebenenfalls Gegenleistung des Vermieters für Werterhöhung seines Eigentums,
  • Abschluss einer Haftpflichtversicherung durch den Mieter für etwaige Schäden, die beim Umbau entstehen.

Hat der Mieter auf eigene Kosten und mit Genehmigung des Vermieters eine Modernisierung durchgeführt, kann der Vermieter von ihm nicht später die Duldung der gleichen oder einer ähnlichen Modernisierungsmaßnahme fordern. Hat also der Mieter alte Kohleöfen bereits durch eine Gasetagenheizung ersetzt, muss er nicht dulden, dass der Vermieter nun eine Gaszentralheizung einbaut (und ihm die Miete entsprechend erhöht). Dies betonte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.06.2012, Az. VIII ZR 110/11).

Prämien nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz erhält nur derjenige, dessen Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet. Diese liegt bei 25.600 Euro, für Ehepaare bei 51.200 Euro. Maßgeblich ist dabei das zu versteuernde Einkommen im Sinne des Einkommenssteuergesetzes.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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