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Mieterhöhung bei Modernisierung
english: rent increase after modernisation
 
Unter Modernisierungsmaßnahmen versteht man bauliche Veränderungen,

  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Vermieter können bei frei finanziertem Wohnraum nach Abschluss der genannten Modernisierungsmaßnahmen die Miete um jährlich 11% der angefallenen Kosten erhöhen (§ 559 BGB).

Immer wieder entsteht Streit um die Frage, wann eine Modernisierung vorliegt, die den Vermieter zur Erhöhung der Miete berechtigt. Bloße Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten werden nicht als Modernisierung angesehen. Wird eine alte Einbauküche durch eine neue ersetzt, gilt dies nicht als Modernisierung. Wird erstmals eine Einbauküche eingebaut, stellt dies eine Modernisierungsmaßnahme dar (Erhöhung des Wohnwertes). Wird eine Wärmedämmung der Außenwand durchgeführt, liegt eine Modernisierung vor. Werden dabei gleichzeitig auch Schäden an der Fassade repariert, sind diese nicht Teil der Modernisierung und müssen bei der Mieterhöhung herausgerechnet werden.

Formalien:
Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen. Der Mieter muss daraus zweifelsfrei folgende Angaben entnehmen können:

  • den nachvollziehbar errechneten Betrag der Erhöhung,
  • die gesamten für die Modernisierung angefallenen Kosten,
  • die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen,
  • Aufschlüsselung der Kosten von Modernisierung und Instandsetzung / Instandhaltung,
  • den Verteilerschlüssel, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden,
  • ob die Kosten ganz oder teilweise durch öffentliche Zuschüsse oder zinsvergünstigte Darlehen aus öffentlichen Haushalten bzw. durch Mieterdarlehen oder andere von Mietern erbrachte Leistungen gedeckt wurden.

Eine Mieterhöhung ohne die entsprechenden Erklärungen ist nicht wirksam. Zu den umlagefähigen Kosten der Modernisierung gehören nicht:

  • Zinsen für Kredite,
  • Verwaltungskosten,
  • Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen,
  • Mietausfälle durch zeitweise unbewohnbare Wohnungen / Mietminderungen,
  • Ansprüche des Mieters, die im Rahmen der Arbeiten entstanden sind (z.B. Hotelkosten).

Staatliche Fördergelder muss der Vermieter aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Die erhöhte Miete wird erst mit dem Anfang des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Die Frist verlängert sich um sechs weitere Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung nicht korrekt nach den Vorschriften des § 555c Abs. 1 und 3 bis 5 im Rahmen der Modernisierungsankündigung angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Beispiel:
Zugang der Erhöhungserklärung am 23. März.
Erhöhte Miete fällig ab 1. Juni.
Bei fehlender Mitteilung über Mieterhöhung im Rahmen der Modernisierungsankündigung:
Erhöhte Miete fällig ab 1. Dezember.

Plant der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme, muss er den Mieter spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn darüber in Kenntnis setzen. Dabei müssen neben der voraussichtlichen Art, der Dauer und dem Umfang der Arbeiten in wesentlichen Zügen auch die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtliche zukünftige Höhe der Betriebskosten angegeben werden. Auch auf die Möglichkeit eines Härtefalleinwands und die entsprechende Form und Frist (§ 555d BGB) ist hinzuweisen. Nach dem Bundesgerichtshof schließt eine verspätete Mitteilung der voraussichtlichen Mieterhöhung die Erhöhung nicht aus. Grund: Auch eine völlige Unterlassung der Mitteilung hat nur die Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um weitere sechs Monate zur Folge (BGH, Az. VIII ZR 6/07, Urteil vom 19.9.2007).

Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht in Kraft; gegenteilige Vereinbarungen sind nichtig.

Der Mieter kann Einsicht in die Rechnungsbelege der Modernisierungsarbeiten verlangen, bevor er der Mieterhöhung zustimmt. Zu weit geht es jedoch laut BGH, wenn der Mieter zusätzlich auch noch die Zahlungen an die Handwerksbetriebe nachgewiesen haben will. Im Urteilsfall führte das Gericht aus, dass der Mieter Einsicht in die Rechnungen erhalten und den Umfang der ausgeführten Arbeiten nicht angezweifelt habe. Dies müsse ausreichen (Beschluss vom 20.03.2012, Az VIII ZR 294/11).

Die voraussichtlich zum 1. Juni 2015 in Kraft tretenden Regelungen zur „Mietpreisbremse“ sehen eine Ausnahme für Neuvermietungen nach einer umfassenden Modernisierung vor. Diese unterliegen nicht den Einschränkungen bei der Höhe der neuen Miete. Dem Bundesjustizministerium zufolge ist eine Modernisierung als umfassend zu betrachten, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt ist. Davon kann meist ausgegangen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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