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Mietfactoring
english: rent factoring
 
Unter einem Factoring versteht man den Aufkauf einer Forderung, die dann vom Käufer (dem sogenannten Factor) gegenüber dem Schuldner (Debitor) geltend gemacht werden kann. Als Gegenleistung für die Abtretung der Forderung entrichtet der Käufer an den ursprünglichen Gläubiger und Factoring-Kunden den Kaufpreis für die Forderung. Dieser entspricht in der Regel dem Betrag der Forderung abzüglich eines Diskonts für den Factor. Auch im Vermietungsbereich gibt es dieses Konzept. Beim Mietfactoring verkauft der Vermieter seine Mietforderungen aus einem Mietvertrag an einen Dritten. Dieser treibt die Miete dann vom Mieter ein.

Beim Mietfactoring tritt der Vermieter rückständige Mietforderungen an eine Factoringgesellschaft ab. Diese zahlt – teils rückwirkend nach Ablauf einer 90-tägigen Frist – Miete und Nebenkosten an den Vermieter. Bis zum Ende des Mietverhältnisses erhält er dann jeden Monat von der Gesellschaft die mietvertraglich vereinbarten Beträge für Miete und Nebenkosten. Die Mietforderung für den Zeitpunkt des Zahlungsausfalls geht auf die Factoringgesellschaft über. Mietfactoringgesellschaften werben damit, dass sie auch die Kosten für gerichtliche Schritte gegen den Mieter bis hin zu den kompletten Kosten des Räumungsverfahrens und der Reparatur von Schäden an der Wohnung übernehmen – nach ihren Angaben im Internet durchschnittlich ca. 10.000 – 15.000 Euro pro Wohnung. Vertriebsargumente sind die steigende Zahl von Mietnomaden und der desolate Zustand, in dem diese meist die Wohnung hinterlassen.

Für den Vermieter stellt sich nun die Frage, wie sich der Ankauf einer Forderung von einigen Monatsmieten gegen einen möglicherweise insolventen Mieter für die Factoringgesellschaft derart lohnen kann, dass sich eine Investition von etwa 15.000 Euro auszahlt. Die Antwort findet sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Mietfactoringgesellschaften. So werden grundsätzlich keine Forderungen akzeptiert, die sich gegen zahlungsunfähige Mieter richten. Ob Zahlungsunfähigkeit vorliegt, wird mit Hilfe von Bonitätsauskünften recherchiert, die der Vermieter zu bezahlen hat. Mietforderungen werden nur dann erworben, wenn diesen keine Einreden etwa wegen Wohnungsmängeln entgegenstehen. Der Factor geht hier also gar kein echtes Risiko ein.

Die Verträge enthalten oft weitere Fallstricke für Vermieter. So sollen diese etwa bei Zahlungsausfall selbst den Mieter mahnen und dies gegenüber der Factoringgesellschaft nachweisen. Werden im Zeitraum der Forderungsabtretung vom Mieter Mängel geltend gemacht, zahlt die Gesellschaft für Mietausfälle teils erst dann, wenn gerichtlich festgestellt wurde, dass der Mieter im Unrecht ist. Verklagen kann den Mieter nur die Factoringgesellschaft. Gewinnt der Mieter den Prozess wegen tatsächlicher Wohnungsmängel, kann sich die Gesellschaft meist aus dem Factoringvertrag zurückziehen und der Vermieter wird mit den Prozesskosten belastet.

Bezahlt werden müssen in der Regel Vertragsabschlussgebühren, Gebühren für die Bonitätsprüfung und sechs bis sieben Prozent der Monatsmiete (warm) als laufende Factoringgebühr. Enthält ein Factoringvertrag die oben beschriebenen Regelungen, ist er für den Vermieter in erster Linie teuer und stellt keinesfalls das angepriesene "Rundum-Sorglos-Paket" dar. Es mag auch Anbieter geben, die anders verfahren. In jedem Fall ist eine genaue Prüfung der Verträge sowie der Firma bzw. Identität des Anbieters zu empfehlen. Als wenig seriös können Anbieter beurteilt werden, die noch nicht einmal die Impressumpflicht (Anbieterkennung) für Internetseiten korrekt erfüllen und ihre Firmendaten mit Gesellschaftsform, Namen des Geschäftsführers, Handelsregisternummer etc. nicht nennen. Eine herkömmliche Mietausfallversicherung, wie sie bei Versicherungen und über Eigentümerverbände abgeschlossen werden kann, stellt eine realistischere Absicherung gegen Mietausfälle dar.
 
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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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