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Miteigentümervereinbarung
english: co-ownership/co-owners' agreement
 
Die Miteigentümer eines Grundstücks, zum Beispiel eine Erbengemeinschaft, können gemäß § 1010 BGB Regelungen zur Verwaltung oder zur Benutzung des Grundstücks treffen oder auch das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausschließen oder eine Kündigungsfrist bestimmen.

Diese Regelungen finden ihren Niederschlag in so genannten Miteigentümervereinbarungen. Sie gelten bei einem Wechsel der Miteigentümer gegenüber dem neuen Miteigentümer (Sondernachfolger) nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen sind.

Durch die in der Miteigentümervereinbarung getroffenen Benutzungsregelungen werden im Regelfall den einzelnen Miteigentümern des Grundstücks die in dem Gebäude befindlichen Wohnungen zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zugewiesen. Das Eigentum an der Wohnung wird damit nicht übertragen. Eigentümer bleiben alle Miteigentümer. Darin liegt der entscheidende Unterschied zum Wohnungseigentum.

Nach § 3 WEG kann das Miteigentum an einem Grundstück in der Weise beschränkt werden, dass sich die Miteigentümer des Grundstücks gegenseitig durch den so genannten Einräumungsvertrag das Sondereigentum als Alleineigentum, also nicht nur ein Nutzungsrecht, an einer bestimmten Wohnung einräumen. Es handelt sich um echtes, rechtlich selbständiges Raumeigentum, das mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (untrennbar) verbunden ist. Für jede Wohnung wird gemäß § 7 Abs. 1 WEG ein gesondertes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) angelegt.

Die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander sind in erster Linie durch das Wohnungseigentumsgesetz festgelegt und können - abweichend oder ergänzend davon – durch Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG geregelt werden. Diese Regelungen finden ihren Niederschlag in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung, teilweise auch als Miteigentumsordnung bezeichnet. Der Begriff „Miteigentümervereinbarung“, für den es keine gesetzliche Definition gibt, ist auf Vereinbarungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht anwendbar.

Miteigentümervereinbarungen nach § 1010 BGB kommen in der Praxis vermehrt und vor allem dort zur Anwendung, wo Gemeinden auf Grund des § 22 Baugesetzbuch und entsprechender Landesverordnungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Satzungen erlassen haben, nach denen die Errichtung von Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten nicht genehmigt wird. Damit soll eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Funktion von Kur- und Fremdenverkehrsorten „durch ein Überhandnehmen von Zweitwohnungen“ verhindert werden.

Mit der rechtlichen Ausgestaltung einer Miteigentümergemeinschaft im Sinne des § 1010 BGB und den entsprechend gestalteten Miteigentümervereinbarungen tritt man in den betroffenen Gemeinden – bisher auch erfolgreich - dem Verbot der Errichtung von Eigentumswohnungen entgegen. Jedenfalls stellt die Aufteilung eines Wohngrundstücks nach § 1010 BGB keine Umgehung der Bestimmungen nach § 22 BauGB dar (Schl.-Holst. OLG, Beschl. v. 10.7.2000, Az. 2 W 112/00). Allerdings ist auch unstrittig, dass die Miteigentümermodelle für den Erwerber nicht die gleiche Sicherheit bieten wie der Erwerb einer Eigentumswohnung.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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