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Modernisierungsvereinbarung
english: modernisation agreement
 
Eine Modernisierungsvereinbarung wird häufig zwischen Mieter und Vermieter geschlossen, wenn eine Modernisierung der Mietimmobilie ansteht. Dies betrifft zum Beispiel die Fälle:

  • Energetische Sanierung (z.B. Fassade, Dachdämmung, Heizanlage),
  • Altersgerechte Modernisierung (Herstellung der Barrierefreiheit).

Seit der Mietrechtsreform vom Mai 2013 ist die Modernisierungsvereinbarung gesetzlich geregelt. § 555f BGB bestimmt, dass die Mietvertragsparteien nach Vertragsabschluss aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen können insbesondere über die

  • zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
  • Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
  • künftige Höhe der Miete.


Zu empfehlen ist die Aufnahme folgender Punkte in die Vereinbarung:

  • Genaue Beschreibung der durchzuführenden Arbeiten, welche Räume sind betroffen, geplante Dauer der Arbeiten, Beginn- und Endtermine,
  • wenn Mieterhöhung beabsichtigt: genaue Auflistung der zu erwartenden Modernisierungskosten,
  • Festlegung oder Ausschluss einer Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung,
  • Festlegung einer bestimmmten Minderungsquote, mit der beide einverstanden sind / Ausschluss der Mietminderung,
  • Mieter gewährt Handwerkern tagsüber Zugang zur Mietsache und räumt ggf. vorher Möbel zur Seite.


Insbesondere ist eine Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen, wenn der Mieter auf eigene Kosten oder eigenen Wunsch eine Modernisierung durchführen möchte. Dies kann z.B. der Austausch veralteter Installationen in Bad und Küche, aber auch die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum sein. Hier können zusätzlich z.B. folgende Punkte geklärt werden:

  • Zustimmung des Vermieters zu den geplanten Umbauten,
  • ggf. Kostenaufteilung zwischen den Vertragspartnern,
  • Hinterlegung einer Kaution des Mieters für den Rückbau oder Ausschluss eines solchen Kautionsverlangens,
  • Ausschluss oder Weiterbestehen der Rückbaupflicht bei Auszug des Mieters,
  • gegenseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum.


Dem Landgericht Berlin zufolge stellen Formulierungen wie "die Miete nach Sanierung beträgt maximal ...Euro/qm nettokalt" keine eigenständige Vereinbarung der Miethöhe dar. Sie begrenzen nur die Höhe der zulässigen Miete (Urteil vom 17.12.2006, Az. 62 S 252/06). Dies bedeutet: Die Modernisierungsvereinbarung kann eine formale Mieterhöhung wegen Modernisierung nur dann überflüssig machen, wenn von Anfang an ein genauer Erhöhungsbetrag festgelegt wird.

Für den Vermieter bedeutet eine Modernisierungsvereinbarung ein geringeres Prozess- und Kostenrisiko im Rahmen einer Modernisierung. Er riskiert keine unvorhergesehene Mietminderung, über deren Höhe womöglich unter Einsatz von Sachverständigen prozessiert werden muss.

Nicht jede Vereinbarung kann alllerdings rechtswirksam abgeschlossen werden. So untersagt z.B. § 559 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung) vom Wortlaut der Vorschrift abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Es kann also z.B. kein Anteil an den Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, der die dort genannten 11 Prozent im Jahr übersteigt. Auch eine pauschale Vereinbarung, nach der für den Mieter kein Härtefall vorliegt, der die Mieterhöhung ausschließen würde, ist rechtlich zweifelhaft.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e BGB) kann ebenfalls nicht durch eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für die Vorschriften über die rechtzeitige Ankündigung und Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555c und § 555d BGB.
 
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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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