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Mietpreisbremse
english: factors that stop increases in rents
 
Als Mietpreisbremse wird eine gesetzliche Regelung bezeichnet, die es den Bundesländern ermöglicht, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, in denen Mieterhöhungen bei Neuvermietung von bestehendem Wohnraum nur eingeschränkt möglich sind. Die neue Miete darf allenfalls zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Durch diese Regelung, die hauptsächlich in Großstädten und Ballungsräumen zum Einsatz kommt, soll der schnelle Anstieg der Mieten in diesen Bereichen ausgebremst werden. Die Festlegung eines solchen Gebiets mit verringertem Mietenanstieg gilt jeweils für fünf Jahre. Um welche Gebiete es sich handelt, wird jeweils von den Landesregierungen der Bundesländer festgelegt. Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 556d ff. BGB.

Die Mietpreisbremse bezieht sich nicht auf Neubauten und die erste Vermietung einer Immobilie nach einer größeren Modernisierung. Als Neubauten gelten Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Modernisierungen müssen so umfassend sein, dass sie von ihrem Umfang her eine Gleichstellung mit Neubauten erlauben. Hiervon geht man aus, wenn der Aufwand für die getätigte Investition mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ausmacht.

Das Gesetz sieht einen Bestandsschutz für zulässig vereinbarte Mieten vor. Wurde die bisherige Miete also rechtlich einwandfrei vereinbart und überschreitet sie den zulässigen Erhöhungsbetrag, darf die alte Miete auch bei einer Neuvermietung der Wohnung beibehalten werden. Der Vermieter muss also nicht die Miete senken, weil sie oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Die bundesgesetzliche Regelung, welche die Länder zur Ausweisung von „mietpreisgebremsten“ Gebieten ermächtigt, gilt selbst nur für die Zeit von fünf Jahren. Die Länder können also bis einschließlich 31.12.2020 solche Gebiete neu ausweisen. Für diese gilt dann eine ebenfalls befristete Mietpreisbremse nach der jeweiligen Landesregelung. Drei Jahre nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse will die Bundesregierung überprüfen, ob die Regelung die erwünschte Wirkung zeigt und beibehalten werden sollte.

Eine Ausnahme gilt auch, wenn der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre vor der Neuvermietung bestimmte Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB durchgeführt hat. Denn eine solche Modernisierung bedeutet normalerweise, dass die Miete um jährlich 11 Prozent der Modernisierungsaufwendungen erhöht werden kann. Der Vermieter kann in einem solchen Fall auf die höchstzulässige Miete im Sinne der Mietpreisbremse noch die 11 Prozent aufschlagen, um die er die Miete wegen der Modernisierung hätte erhöhen können (§§ 556e Abs.2 BGB).

Folge eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse ist, dass die Mieterhöhung in dem Maß unwirksam ist, wie sie den maximal erlaubten Betrag übersteigt. Der Mieter muss also ggf. lediglich 110 Prozent des ortsüblichen Satzes bezahlen. Der Vermieter muss den zuviel gezahlten Betrag als ungerechtfertigte Bereicherung herausgeben. Eine Überprüfung durch staatliche Stellen erfolgt nicht; der Mieter muss hier selbst seine Rechte wahrnehmen.

Die Mietpreisbremse ist im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Das bedeutet: Seit diesem Zeitpunkt können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. Zu den ersten Bundesländern mit einer entsprechenden Regelung gehörte Berlin.

Im gleichen Gesetzentwurf wurde unter anderem für die Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler das sogenannte Bestellerpinzip eingeführt, dem zufolge nur noch der Auftraggeber des Maklers Provision zahlt. In der Regel muss damit der Eigentümer die Courtage entrichten.

Eine erste Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse durch einen Berliner Wohnungseigentümer wurde vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen. Begründet wurde dies damit, dass der Beschwerdeführer nicht zuerst den kompletten Zivilrechtsweg ausgeschöpft habe, um sein Problem zu lösen. Er hätte also zunächst eine zu hohe Miete vereinbaren müssen, dann abwarten müssen, bis die Mieter diese nicht zahlen und dann bis vor den Bundesgerichtshof den Instanzenweg beschreiten müssen (Beschluss vom 24. Juni 2015, Az. 1 BvR 1360/15).

Erste Amtsgerichtsurteile in Verfahren um die Mietpreisbremse haben den Mietern Recht gegeben. So verurteilte das Amtsgericht Lichtenberg einen Berliner Vermieter zur Rückzahlung des zuviel gezahlten Mietanteils (Urteil vom 28.9.2016, Az. 2 C 202/16). Auch vor dem Amtsgericht München hat eine Mieterin den Prozess gewonnen. Hier ging es um eine Räumungsklage des Vermieters. Dieser hatte den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten, weil die Mieterin sich erst nach Vertragsabschluss über die überhöhte Miete beschwert hatte. Das Gericht stellte klar, dass Mietinteressenten nicht verpflichtet sind, den Vermieter vorher auf eine überhöhte Miete hinzuweisen oder gar ihre Absicht offenzulegen, diese anzufechten. Eine solche Pflicht des Mieters würde dem Sinn der Mietpreisbremse widersprechen, da es dann gar nicht erst zum Vertragsabschluss mit solcherart kritischen Mietern kommen würde (Urteil vom 2.8.2016, Az. 422 C 6013/16).
 
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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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