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Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
english: German ordinance on the valuation of property/real estate
 
Bei der am 1. Juli 2010 in Kraft getretenen Immobilienwertermittlungsverordnung (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) handelt es sich um eine Fortentwicklung der Wertermittlungsverordnung 1988, die zuletzt 1997 geändert wurde. Damit wurde der stark veränderten Situation und den veränderten Rahmenbedingungen auf dem Grundstücksmarkt Rechnung getragen. Außerdem wurde auch eine Reihe von Erkenntnissen berücksichtigt, die in der Bewertungsliteratur Diskussionsgegenstand waren. Der Beitritt der neuen Bundesländer spielte ebenso eine Rolle wie demografische Veränderungen und die stärkere Internationalisierung der Immobilienwirtschaft. Die ImmoWertV berücksichtigt auch energetische Gebäudeeigenschaften als preisbildendes Merkmal.

Die Verordnung gliedert sich in vier Abschnitte:
  • Abschnitt 1: Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze,
  • Abschnitt 2: Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten,
  • Abschnitt 3: Wertermittlungsverfahren mit den Unterabschnitten Vergleichswertverfahren / Bodenwertermittlung, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren,
  • Abschnitt 4: Schlussvorschriften.

Einige Neuerungen im Einzelnen:

Stark betont wird der Qualitätsstichtag, bei dem der Verkehrswert auf der Grundlage eines definierten Grundstückszustandes zu ermitteln ist. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend sein soll (§ 4 Abs. 1 ImmoWertV).

Bei der Feststellung der allgemeinen Wertverhältnisse sollen die Wertverhältnisse auf dem Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebietes, in dem sich das Bewertungsobjekt befindet, durch Beurteilung der damit einhergehenden Werteinflüsse berücksichtigt werden. Die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes gehören jetzt ebenfalls zu den zu berücksichtigenden Merkmalen bei der Wertermittlung.

Ausgiebiger geregelt sind die Vorschriften über die Bodenrichtwerte, die jetzt flächendeckend und für alle Entwicklungsstufen zu ermitteln sind. Hier werden Gutachterausschüsse stärker gefordert. Indexreihen müssen nun auch für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser als Informationsquelle von Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden.

Es werden ferner die Vorschriften berücksichtigt, die durch die zahlreichen Änderungen des Planungsrechts im Baugesetzbuch für die Bewertung relevant sind (Soziale Stadt, Stadtumbaugebiete, Ausgleichsflächen). Aber auch Aspekte der Bodennutzung für erneuerbare Energien führen zu neuen Bewertungsfragen.

Durch die Hintertüre wird das in Fachkreisen umstrittene DCF-Verfahren als Variante des Ertragswertverfahrens eingeführt, ohne es beim Namen zu nennen. Damit soll eine Annäherung an internationale Standards bewirkt werden. Allerdings müssen die sich in Zukunft periodisch ändernden Ertragserwartungen, die dieses Verfahren voraussetzt, nachvollziehbar begründet werden. Den unterschiedlichen Verläufen der Alterswertminderung während der Restnutzungsdauer wird eine Absage erteilt. Es gibt faktisch nur noch den linearen Verlauf, also jährlich gleichbleibende Minderungsansätze. Insgesamt gesehen hat sich die Bewertungslandschaft durch die neue Verordnung nicht unerheblich geändert.
 

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Zuletzt aktualisiert: 11.10.2017
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