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Ferienwohnung
english: holiday flat
Bei den Ferienwohnungen handelt es sich entweder um vom Eigentümer kurzzeitig genutzte Wohnungen in einem Feriengebiet oder um Wohnungen, die an Feriengäste während der Urlaubszeit vermietet werden. Im Falle der Vermietung liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

Sofern das Finanzamt davon zu überzeugen ist, dass keine "Liebhaberei" vorliegt, können die Kosten für eine Ferienwohnung steuerlich geltend gemacht werden. Eine "Überschusserzielungsabsicht" und damit keine Liebhaberei liegt immer dann vor, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde zahlende Gäste vermietet wird und der Eigentümer nie selbst dort übernachtet. Als Nachweis dieser Tatsachen hat es sich eingebürgert, einem in diesem Bereich tätigen Makler oder einer Agentur für Ferienwohnungen die Vermittlung zu übertragen und im Vertrag die Eigennutzung auszuschließen.

Bei ausschließlicher Fremdvermietung sind auch die während der Leerstandszeiten anfallenden Kosten absetzbar. Wird die Wohnung sowohl zur Vermietung als auch privat genutzt, erfolgt eine Aufteilung der Werbungskosten auf den jeweiligen Nutzungszeitraum. Die Finanzämter fordern dann allerdings eine langfristige Vermietungsprognose (30 Jahre) bei der sich unter Einbeziehung der Kosten ein Überschuss aus Fremdvermietung ergeben muss (Bundesfinanzhof, Az. IX R 87/00, Urteil vom 6.01.2001). Es sollte dabei genau belegt werden können, in welchen Zeiträumen eine Vermietung und in welchen eine Selbstnutzung stattgefunden hat. Lässt sich dies nicht zweifelsfrei feststellen, geht das Finanzamt in der Regel von einer 50:50-Aufteilung aus. Die innerhalb der Zeiten des Leerstands angefallenen Kosten werden dann zu 50 Prozent anerkannt.

In vielen Gemeinden, mittlerweile nicht nur in touristisch besonders interessanten Gegenden, verlangen die Gemeinden von den Eigentümern der Ferienwohnungen Zweitwohnungssteuer. Bei einer an wechselnde Gäste vermieteten Ferienwohnung kann die Zweitwohnungssteuer von der Einkommenssteuer im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt werden (Bundesfinanzhof, Az. IX R 58/01). Bei durchgängig ganzjähriger Vermietung ohne Möglichkeit der Eigennutzung fällt keine Zweitwohnungssteuer an. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Eigentümer dann streng genommen nicht mehr selbst Inhaber der Wohnung ist (sondern seine Mieter bzw. Feriengäste). Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 26.9.2001 betont, dass der Inhaber einer Zweitwohnung bei Bestehen einer rechtlich abgesicherten Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten mit der Zweitwohnungssteuer in voller Höhe des Jahresbetrages belastet werden kann. Bei weniger als zwei Monaten ist dann im Umkehrschluss eine Reduzierung der Steuer vorzunehmen. Wird die Zweitwohnung jedoch allein zum Zweck der Kapitalanlage angeschafft und gehalten, kann keine Zweitwohnungssteuer verlangt werden (BVerwG, Az. 9 C 1.01). Rechtlich abgesichert ist die Möglichkeit oder Unmöglichkeit der Eigennutzung, wenn entsprechende Verträge z. B. mit dem beauftragten Vermittler oder der Touristikorganisation der Gemeinde bestehen.

Wird die Ferienwohnung hotelmäßig vermietet (ständig besetzte Rezeption, hotelartige Ausstattung, Vermittlung über Ferienhausagentur; Angebot per Katalog usw.), können auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb und damit Gewerbesteuerpflicht vorliegen. Die Gewerbesteuer kann seit 2008 nicht mehr als Betriebsausgabe von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Bei gewerblicher Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste kann Umsatzsteuerpflicht bestehen. Die ansonsten übliche Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungseinkünfte bei Wohnnutzung entfällt bei nur kurzfristiger Vermietung. Vorteil: Der Vermieter kann Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- beziehungsweise Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Keine Umsatzsteuerpflicht besteht bei Unterschreitung der Kleinunternehmergrenze (Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer hat im vorangegangenen Kalenderjahr 17.500 Euro nicht überstiegen und wird im laufenden Kalenderjahr 50.000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen). Achtung: In diese Beträge werden alle unternehmerischen Einkünfte des Unternehmers eingerechnet – egal aus welcher Quelle. Besteht also im Rahmen einer anderweitigen Unternehmertätigkeit des Wohnungseigentümers Umsatzsteuerpflicht oder wurde auf die Anwendung der Kleinunternehmergrenze verzichtet, muss auch auf die Vermietungsumsätze der Ferienwohnung Umsatzsteuer entrichtet werden. Auf die Kleinunternehmerregelung kann freiwillig verzichtet werden, um den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen zu können. Der Verzicht ist für fünf Jahre bindend und gilt für alle unternehmerischen Einkünfte.

Nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums an die Finanzbehörden vom 5.3.2010, Geschäftszeichen: IV D 2 - S 7210/07/10003 und IV C 5 – S 2353/09/10008 gilt die im Dezember 2009 verabschiedete Umsatzsteuerermäßigung auf sieben Prozent für Beherbergungsleistungen auch für Ferienwohnungen. Anzuwenden ist der ermäßigte Steuersatz auf alle Umsätze ab 1.1.2010.

Rundfunkgebühren:
Zum 1. Januar 2013 hat sich das System der Rundfunkgebühren in Deutschland grundlegend geändert. Die Rundfunkgebühr ist jetzt nicht mehr von der Art und Anzahl der bereit gehaltenen Empfangsgeräte abhängig. Für Ferienwohnungen, die an Gäste vermietet werden, gelten die Regelungen für Unternehmen: Die erste Ferienwohnung an einer Betriebsstätte ist beitragsfrei, für jede weitere fällt ein Drittel des Beitrags an. Dies sind 5,83 Euro im Monat. Die bisher für die Rundfunkbeiträge zuständige GEZ wurde vom ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice abgelöst. Findet eine private Nutzung durch den Eigentümer statt, beträgt der Beitrag 17,50 Euro im Monat – wie für die Hauptwohnung.

In vielen größeren Städten wird die zunehmende Vermietung von herkömmlichen Wohnungen – teilweise in Mehrfamilienhäusern – an Touristen als Problem empfunden. So wird etwa in Hamburg die Vermietung von Ferienwohnungen als Zweckentfremdung von anderweitig benötigtem Wohnraum angesehen. Dies kann zur Untersagung einer entsprechenden Nutzung oder zur Gewährung der Nutzung gegen Zahlung von Gebühren führen. Rechtsgrundlage ist das Hamburger Wohnraumschutzgesetz von 1982. Da nach Ansicht der zuständigen Behörden in Hamburg Wohnraummangel herrscht, wird aktiv versucht, die Anzahl der Ferienwohnungen im Stadtgebiet zu verringern. Ähnlich ist es in Berlin, hier existiert seit 1. Mai 2014 ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum, das eine Vermietung an Touristen ohne behördliche Ausnahmegenehmigung unzulässig macht. In Berlin gab es Anfang 2014 geschätzte 15.000 Ferienwohnungen.

In Bayern gibt es auf Landesebene ein Zweckentfremdungsgesetz, das die Gemeinden ermächtigt, in Gebieten mit Wohnungsknappheit eine Zweckentfremdungssatzung zu erlassen. Dem ist zum Beispiel die Stadt München gefolgt, auch hier wird damit aktiv gegen die Vermietung privater Wohnungen an Touristen vorgegangen. So wurde Presseberichten zufolge in einem Fall aus der ersten Jahreshälfte 2017 das maximal mögliche Bußgeld von 50.000 Euro gegen eine Eigentümerin verhängt, die ihre Wohnung in München-Bogenhausen wiederholt und auch entgegen behördlichen Anordnungen an „Medizintouristen“ vermietet hatte. Zum 29.6.2017 ist in Bayern ein neues Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten, welches ein Bußgeld bis 500.000 Euro vorsieht. Eine Vermietung einzelner Zimmer ist weiterhin möglich, wenn die Wohnnutzung durch den dauerhaften Wohnungsinhaber mehr als 50 Prozent der Wohnfläche beansprucht.

Kritisch für Ferienwohnungen ist die Lage auch in Mecklenburg-Vorpommern. Hier wurden bereits in mehreren Fällen behördliche Nutzungsuntersagungen ausgesprochen, offenbar nachdem sich Nachbarn gestört gefühlt hatten. Rechtsgrundlage dafür war ein bereits älterer Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Greifswald (Az. 3 M 190/07). Danach sollten Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten generell und ohne besondere Zweckentfremdungssatzung unzulässig sein. Begründet wurde dies mit einer Auslegung der damaligen Baunutzungsverordnung (Bundesrecht).

Am 13. Mai 2017 ist eine Neuregelung des deutschen Städtebaurechts in Kraft getreten, die auch für Ferienwohnungen in baurechtlicher Hinsicht nun klare Verhältnisse schaffen soll. Neu ist unter anderem die Regelung in § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Ferienwohnungen gelten nach dieser Vorschrift nun zum Beispiel in Allgemeinen Wohngebieten als nicht störende Gewerbebetriebe, die ausnahmsweise zugelassen werden können. Je nach Gebietsart laut Bebauungsplan sind Ferienwohnungen als nicht störende oder sonstige Gewerbebetriebe anzusehen, die entweder zulässig sind (z.B. Dorfgebiete, Mischgebiete) oder zugelassen werden können. In reinen Wohngebieten können Ferienwohnungen insbesondere dann als kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sie im jeweiligen Gebäude eine untergeordnete Nutzungsart darstellen. Ihre baurechtliche Zulässigkeit hängt nun also sehr stark von den Regelungen ab, die die jeweilige Gemeinde in ihrem Bebauungsplan trifft. Auch bei baurechtlicher Zulässigkeit kann jedoch immer noch eine kommunale Zweckentfremdungssatzung die Nutzung als Ferienwohnung unterbinden.

Nach der Neufassung der BauNVO können Gemeinden nun stärker steuern, wo Zweitwohnungen und Ferienwohnungen angesiedelt werden. Dadurch soll einerseits die Bildung sogenannter „Rolladensiedlungen“ unterbunden werden, andererseits sollen Gemeinden mit viel Tourismus aber auch die Möglichkeit haben, diesen weiter zu fördern. So kann zum Beispiel nach § 11 BauNVO im Bebauungsplan als „Sonstiges Sondergebiet“ ein Gebiet für den Fremdenverkehr ausgewiesen werden, in dem Ferienwohnungen und herkömmliches Dauerwohnen nebeneinander existieren.

Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 29. Februar 2012 stellt klar, dass Mieter permanente Lärmbelästigungen durch feiernde junge Touristen in der Nachbarwohnung nicht hinnehmen müssen: Grundsätzlich kann dem BGH zufolge eine Mietminderung stattfinden, ein Lärmprotokoll ist dafür nicht erforderlich (Az. VIII ZR 155/11). Es müssen nur genaue Angaben zu Art, Dauer und Umfang der Belästigung gemacht werden.

Wird eine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Eigentümers über ein Online-Portal zur Vermietung an Feriengäste angeboten, obwohl der Mieter wegen ähnlicher Aktionen bereits abgemahnt worden ist, kann dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Darauf wies das Landgericht Berlin hin (Beschluss vom 3.2.2015, Az. 67 T 29/15). Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu ist, wenn keine entsprechende Erlaubnis des Vermieters vorliegt, vertragswidrig. Dem Gericht zufolge ändert es nichts, wenn im Vermietungsportal ein Dritter als „Gastgeber“ genannt wird, der auch die tatsächliche Vermietung an Touristen durchführt. Der Mieter muss sich das Verhalten eines Dritten zurechnen lassen, der mit seinem Einverständnis die Wohnung nutzt oder dem er Zugang dazu und den Wohnungsschlüssel gegeben hat.
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.04.2020
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