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Einwendungsfrist für Betriebskostenabrechnung
english: deadline for objecting against statement of overhead costs
 
Nach Erhalt der jährlichen Betriebskostenabrechnung hat der Mieter eine Einwendungsfrist von zwölf Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums kann er noch Einwände gegen die Abrechnung geltend machen, danach nicht mehr (§ 556 Abs.3 BGB).

Diese Ausschlussfrist bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter mit der Nachzahlung grundsätzlich ein Jahr warten darf. Für die Prüfung der Abrechnung wird üblicherweise ein Zeitraum von vier Wochen als akzeptabel angesehen. Bestehen keine Einwendungen gegen die Abrechnung, hat der Mieter den Nachzahlungsbetrag nach Ablauf dieses Zeitraumes zu entrichten. Klare Verhältnisse können Vermieter hier durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag schaffen.

Überweist ein Mieter stillschweigend die Nachzahlung, akzeptiert er damit die Abrechnung des Vermieters. Zumindest wegen offensichtlichen und erkennbaren Fehlern der Abrechnung kann er dann den überwiesenen Betrag nicht mehr zurückfordern (zum Beispiel OLG Hamburg WM 91, 598; AG Ludwigshafen, WM 91, 504). Anders kann es aussehen, wenn der Fehler nur durch einen Fachmann festgestellt werden kann. Vor einem Gerichtsverfahren in diesem Bereich sollte eine gründliche Abschätzung von Chancen und Risiken erfolgen: Wegen der Erforderlichkeit von Gutachtern können die Verfahrenskosten erheblich sein.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist die zwölfmonatige Frist auch dann einzuhalten, wenn der Mieter den gleichen Einwand bereits bei früheren Abrechnungen vorgebracht hat. Grund: Die Frist dient dazu, Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erhalten (Urteil vom 12.5.2010, Az. VIII ZR 185/09). Was in den vorherigen Jahren stattgefunden hat, interessiert in diesem Zusammenhang also nicht.

Der Bundesgerichtshof hat am 08.12.2010 entschieden, dass der Zugang einer formell nicht wirksamen Betriebskostenabrechnung beim Mieter den Lauf der Einwendungsfrist gar nicht erst in Gang setzt. Im Entscheidungsfall war aus der Abrechnung nicht klar hervorgegangen, welcher Umlageschlüssel für die einzelnen Kostenpositionen verwendet worden war. Außerdem wurden bei einer Verwendung der Wohnfläche als Umlagemaßstab nicht nachvollziehbare, unterschiedliche Flächenangaben zugrunde gelegt (Az. VIII ZR 27/10).
 

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Zuletzt aktualisiert: 09.03.2020
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