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Betriebskosten bei Leerstand
english: operational costs when vacant
 
Die Betriebskosten einer leer stehenden Mietwohnung sind in der Regel vom Vermieter zu tragen. Sie dürfen nicht auf die im Haus verbliebenen Mieter umgelegt werden.

Der Bundesgerichtshof hatte am 31.05.2006 einen Rechtsstreit zu entscheiden, in dem es um ein Mehrfamilienhaus mit 35 Parteien ging. Der Vermieter wollte den Abrechnungsschlüssel so abändern, dass bestimmte Betriebskostenanteile einiger leer stehender Wohnungen (es ging um Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhlstrom und Müllabfuhr) auf die verbliebenen Mieter umgelegt würden. Laut Mietvertrag waren die "kalten" Betriebskosten nach dem Wohnflächenanteil umzulegen. Nach dem Bundesgerichtshof hatte der Vermieter das Leerstandsrisiko selbst zu tragen. Wenn die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnungsfläche zur Gesamtwohnfläche des Hauses umzulegen seien, könne eine Umlage der Kosten leer stehender Wohnungen nicht vorgenommen werden. Dies gelte für verbrauchsunabhängige Nebenkosten wie auch für verbrauchsabhängige Kosten, die nur aufgrund fehlender Zähler (hier: Kaltwasser) nicht einzeln gemessen werden könnten.

Eine ausdrücklich vom BGH genannte Ausnahme besteht dann, wenn die Abrechnung nach der Wohnfläche für den Vermieter wegen erheblicher Leerstände nicht mehr zumutbar ist. Um dies zu belegen, muss der Vermieter einen ständigen Leerstand in erheblichem Maße nachweisen können. Im Entscheidungsfall hatten nur ein bis zwei Wohnungen von 35 leer gestanden – dies war laut BGH kein erheblicher Leerstand (BGH, Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05).

Auch bei hohen außergewöhnlichen Kosten kann meist keine Umlage auf die verbliebenen Mieter stattfinden. Das Amtsgericht Weißenfels entschied gegen einen Vermieter, der nach einem Wasserrohrbruch in einer unvermieteten Wohnung die zusätzlichen Kaltwasserkosten auf die übrigen Mieter umlegen wollte. Laut Gericht war hier die Änderung des Umlageschlüssels nicht zulässig (Az.: 1 C 127/03).
 

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Zuletzt aktualisiert: 09.03.2020
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