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Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietrecht
english: General Terms and Conditions for the law of tenancy
 
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) müssen strengen gesetzlichen Anforderungen genügen – früher nach dem AGB-Gesetz, heute nach den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Unter anderem unterliegen sie der Inhaltskontrolle, das heißt sie sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Sie werden nicht Vertragsbestandteil, wenn sie so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner mit einer solchen Klausel nicht rechnen muss. Die Folge ist, dass die jeweilige Klausel unwirksam ist, der Vertrag jedoch weiterbesteht. An Stelle der unwirksamen Klausel gilt die jeweilige gesetzliche Regelung. Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders.

Im Mietrecht ist die Unterscheidung zwischen Allgemeinen Geschäftsbedingungen und individuell ausgehandelten Klauseln wichtig. Immer wieder finden sich in Mietverträgen Klauseln, die nach den Regeln der Inhaltskontrolle unwirksam wären. Hier kommt es schnell zum Streit darüber, ob unwirksame AGB oder wirksame individuelle Klauseln vorliegen.

Als Allgemeine Geschäftsbedingungen bezeichnet man alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags vorgibt. Unwesentlich ist, ob die Regelungen einen äußerlich gesonderten Vertragsteil bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden. Auch ihr Umfang, ihre Schriftart und Form sind nicht entscheidend. Nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten Vertragsbedingungen, die zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Vor Gericht gilt die handschriftliche Einfügung einer Klausel zumindest als Indiz für eine individuell ausgehandelte Regelung, während ein nicht abgeänderter Vordruck z.B. vom Eigentümerverein grundsätzlich als AGB angesehen wird.

"Für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert" bedeutet nach den Gerichten, dass zumindest eine Verwendung in drei Fällen beabsichtigt war (BGH, Urteil vom 27. September 2001 - VII ZR 388/00). Überholt ist dies für Verträge zwischen Unternehmern und Privatleuten. Nach § 310 BGB gelten Regelungen, die von Unternehmern gegenüber Verbrauchern verwendet werden, bereits bei einmaliger Verwendung als AGB. Dies betrifft z.B. Mietverträge von Wohnungsgesellschaften.

Bei Gewerbemietverträgen gilt letzteres nicht, da hier kein Verbraucher geschützt werden muss. Viele der Regelungen der §§ 305 ff. BGB gelten nicht für Verträge unter Unternehmern.

Einige Beispiele für unwirksame Klauseln:
  • "Der Mieter hat die Hausgebühren zu tragen" (unbestimmte Formulierung)
  • "Der Mieter zahlt eine Einzugskostenpauschale von ...", geregelt in der Hausordnung (überraschend, da an unüblicher Stelle geregelt, außerdem Einzugskostenpauschale unzulässig)
  • "Der Mieter hat die Wohnung besichtigt und verzichtet auf jede Mietminderung und Schadenersatzforderung" (u.a. unzulässiger Haftungsausschluss, § 309 Nr.12 b und Nr.7 BGB).
  • "Kosten, die mit dem Vertragsabschluss zusammenhängen, gehen zu Lasten des Mieters" (überraschende und unklare Klausel)
  • Beidseitiger Kündigungsverzicht für fünf Jahre (zulässig maximal vier Jahre, unangemessene Benachteiligung).
 

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Zuletzt aktualisiert: 19.09.2017
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