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Aufrechnungsverbot im Mietvertrag
english: exclusion of set-off in rental agreement
 
Unter einer Aufrechnung ist die Verrechnung zweier Forderungen zu verstehen. Ein Aufrechnungsverbot untersagt einem Vertragspartner die Aufrechnung mit einer Gegenforderung. Während im gewerblichen Mietrecht Aufrechnungsverbote in Mietverträgen zulässig sind, gibt es im Wohnraummietrecht für sie erhebliche Einschränkungen. Man unterscheidet zwischen generellen und eingeschränkten Aufrechnungsverboten.

Ein generelles Aufrechnungsverbot verbietet jegliche Aufrechnung ohne Einschränkungen. Im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. Formularmietverträgen kann ein generelles Aufrechnungsverbot nicht wirksam vereinbart werden (§ 309 BGB). Ein eingeschränktes Aufrechnungsverbot ist grundsätzlich zulässig. So kann z. B. eine Mietvertragsklausel besagen, dass der Mieter mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen darf, mit allen anderen jedoch nicht. Bei der Frage nach der Zulässigkeit eines eingeschränkten Aufrechnungsverbotes kommt es entscheidend auf die Art des Anspruches an, mit dem aufgerechnet werden soll.

Hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz oder Aufwendungsersatz wegen Mängeln der Wohnung, die er selbst behoben hat, darf er mit der Mietforderung des Vermieters aufrechnen, auch wenn der Mietvertrag dies untersagt. Ein diesbezügliches Aufrechnungsverbot ist unwirksam. Der Mieter muss jedoch den Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform über seine Absicht der Aufrechnung in Kenntnis setzen. Dies regelt § 556b BGB.

Ist durch einen Wohnungsmangel indirekt ein Schaden auf Mieterseite verursacht worden (Möbel wurden durch Wasserrohrbruch zerstört) und hat der Vermieter den Schaden anerkannt, sind etwaige Aufrechnungsverbote im Mietvertrag ebenfalls unbeachtlich: Der Mieter kann mit der Mietforderung des Vermieters aufrechnen (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 11.2.1986, Az: 64 S 365/85).

Ein Verbot der Aufrechnung mit einer strittigen oder nicht rechtskräftig festgestellten Forderung kann wirksam vereinbart werden. Dies entschied etwa das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 21.10.1992, Az: 7 S 4071/92. In diesem Fall ging es um die Aufrechnung eines vom Mieter behaupteten Nebenkostenguthabens mit der Miete. Nach Rechnung des Vermieters wäre eine Nachzahlung fällig gewesen.

Gibt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende verspätet zurück, hat der Vermieter weiterhin Anspruch auf die vereinbarte Miete als Schadenersatz, da er nicht neu vermieten kann. Will der Mieter gegen diesen Anspruch mit eigenen Schadenersatzforderungen aufrechnen und bestreitet der Vermieter das Bestehen der Forderung des Mieters, muss der Mieter ein mietvertragliches Aufrechnungsverbot akzeptieren (so etwa das Oberlandesgericht Düsseldorf , Urteil vom 30.4.1997, Az: 10 U 73/96).

Für unwirksam erklärte der Bundesgerichtshof im Jahr 2007 folgendes Aufrechnungsverbot in einem Gewerbemietvertrag: „Der Mieter kann nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt.“

Wie der BGH erklärte, mache diese Klausel die Aufrechnung mit einer unbestrittenen, aber nicht rechtskräftig festgestellten Forderung von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Eine so schwerwiegende Verkürzung der Gegenrechte des Mieters benachteilige diesen unangemessen und sei daher im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam (BGH, Urteil vom 27.6.2007, Az. XII ZR 54/05).
 

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Zuletzt aktualisiert: 06.11.2018
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